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BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 – “Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenumlagevereinbarung”

Der Mieter ist nur dann zur Tragung von Betriebskosten verpflichtet, wenn eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag enthalten ist. Ist dies nicht der Fall, hat der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 S. 3 BGB die Kosten zu übernehmen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war im Mietvertrag eine Klausel, wonach „für Art und Umfang der Betriebskosten die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung maßgebend ist.“ Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses existierte diese Anlage nicht mehr sondern war durch die Betriebskostenverordnung bereits ersetzt. Dem Mietvertrag wurde eine Aufzählung dieser Betriebskosten nicht beigefügt.

Die Mieter forderten die Betriebskostenvorauszahlungen mit dem Argument zurück, dass die erbrachten Zahlungen mangels wirksamer Umlagevereinbarung ohne Rechtsgrund erfolgt sind. Der Bundesgerichtshof versagt der Rückforderung den Erfolg. Zunächst verweist der Bundesgerichtshof auf seine frühere Rechtsprechung, wonach es zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten bedarf. Vielmehr genügt es, dass auf die Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird. Dies gilt auch dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrages diese Verordnung nicht mehr in Kraft gewesen war und durch die Betriebskostenverordnung ersetzt worden ist. Denn die im streitgegenständlichen Mietvertrag getroffenen formularmäßigen Bestimmungen sind dahin auszulegen, dass die Mieter die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB i.V.m. dem Betriebskostenkatalog in der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung zu tragen haben. Da der Begriff der Betriebskosten seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung definiert worden ist, ist der im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne weiteres in diesem und demnach in dem in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB geregelten Sinn zu verstehen. Denn Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien von einem anderen Begriff der Betriebskosten ausgegangen sind, lagen nicht vor. Die Regelung ist auch nicht unklar, auch liegt kein Verstoß gegen das Transparenzgebot vor. Angesichts der seit langem gesetzlich definierten Betriebskosten und der seit Jahrzehnten allgemein üblichen Umlage von Betriebskosten in Mietverträgen bedarf der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den Mieter hinreichend klar und verständlich ist. Etwas anderes käme nur in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar würde, ob die Betriebskosten im Sinne der Regelung sämtliche umlegbaren Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten meinen. Ein solcher Fall lag aber nicht vor.

Demnach hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung fortgesetzt und nunmehr klargestellt, dass auch Mietverträge, die fälschlicherweise zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf die Vorgängervorschrift der Betriebskostenverordnung verweisen, grundsätzlich geeignet sind, eine Umlagefähigkeit zu begründen. Anders kann dies lediglich sein, wenn aus weiteren Bestimmungen des Mietvertrages sich ein anderes Verständnis oder anderer Umfang der Betriebskosten ergibt.