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BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17 – “Zur Anfechtbarkeit des Ermächtigungsbeschlusses zum Abschluss des Verwaltervertrages“

Die gerichtliche Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung eines WEG-Verwalters hat keinen Einfluss auf die von ihm vor der Aufhebung gegenüber Dritten vorgenommenen Rechtsgeschäfte. Diese bleiben daher wirksam. Der Fortbestand von Rechtsgeschäften des Verwalters bis zur rechtskräftigen Aufhebung seiner Bestellung entspricht nämlich dem Bedürfnis des Verkehrsschutzes. Zudem könnte ohne das Fortbestehen die Verwaltung während des Streits über die Aufhebung nicht sachgerecht fortgeführt werden, so der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung. Damit trägt der BGH zur Rechtssicherheit bei.

Der BGH stellte auch fest, dass die Kontrolle, ob bestimmte Klauseln im Verwaltervertrag nach den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB (sog. AGB-Kontrolle) wirksam sind, nicht im Anfechtungsrechtsstreit über die Wirksamkeit des Ermächtigungsbeschlusses zum Abschluss des Verwaltervertrages zu prüfen sind, sondern erst bei der Anwendung des Vertrages zwischen der WEG und dem Verwalter. Denn wenn tatsächlich einige Klauseln unwirksam sein sollten, so sind sie es auch, wenn der Ermächtigungsbeschluss bestandskräftig werden sollte. Zudem hätten die Eigentümer aus der vorgenommenen AGB-Kontrolle keinen Vorteil. Denn die zum Abschluss ermächtigten Eigentümer könnten oft – selbst nach Einholung von Rechtsrat – letztlich sich keine Gewissheit darüber verschaffen, ob der Vertrag der AGB-Kontrolle standhält. Damit wäre ein solcher Beschluss immer mit der Rechtsunsicherheit verbunden, ob der Ermächtigungsbeschluss nunmehr umzusetzen ist oder nicht.

Ein Ermächtigungsbeschluss, in welchem bestimmt ist, dass ein Verwaltervertrag abzuschließen ist, widerspricht aber den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher anfechtbar, wenn nicht transparent abgegrenzt ist, für welche Aufgaben der Verwalter eine Sondervergütung erhält. Auch muss für Aufgaben, die in der WEG laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.