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 „Zu hohe Raumtemperaturen als Sachmangel?„

In der heißen Jahreszeit wird zwischen Mietvertragsparteien nicht selten darüber diskutiert und gestritten, ob vom Mieter als zu hoch empfundene Raumtemperaturen ein zur Minderung der Miete berechtigender Sachmangel sind. Diese Frage lässt sich nicht allgemein gültig beantworten, denn wie stets kommt es auf den Einzelfall an. Insbesondere muss zunächst geprüft werden, ob der Mietvertrag Vereinbarungen oder Anhaltspunkte dafür enthält, welche Beschaffenheit der Mietsache vom Vermieter geschuldet wird. Ein Mangel ist nämlich nur dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache, die sogenannte Ist-Beschaffenheit, von dem vertraglich geschuldeten Zustand, der Soll-Beschaffenheit abweicht. Für die Frage der Mangelhaftigkeit kommt es demnach darauf an, was die Parteien des Mietvertrages vereinbart haben.

Als Beispiel sei ein Mietvertrag genannt, in dem geregelt ist, dass die Herstellung der zentralen technischen Anlagen und Einrichtungen bis zur Schnittstelle zur Mietsache allein Sache des Vermieters ist, während der weitere Ausbau der Mietsache in die Zuständigkeit des Mieters fällt. Zum Bestandteil des Mietvertrages wurde eine als Anlage beigefügte Baubeschreibung. Dort wurde vereinbart, dass lediglich eine Lüftungsanlage mit Heizbetrieb durch den Vermieter eingebaut wird. Darüber hinaus wurde in Form eines Hinweises vereinbart, dass es dem Mieter freisteht, auf eigene Kosten und nach Abstimmung mit dem Vermieter ein Klimagerät zu installieren. In diesem beispielhaft genannten Mietvertrag haben die Parteien somit ausdrücklich die fehlende Klimatisierung als konkretes Beschaffenheitsmerkmal der Mietsache festgelegt.

Wenn sich die Mietvertragsparteien über die Soll-Beschaffenheit der Mietsache einigen, ist allein diese Vereinbarung maßgeblich. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob beispielsweise die arbeitsschutzrechtlichen Vorschriften der Arbeitsstättenverordnung und der Arbeitsstättenrichtlinie eingehalten werden. Haben die Vertragsparteien wie hier bei Abschluss eines Mietvertrags die fehlende Klimatisierung der Räume als konkretes Beschaffenheitsmerkmal der Mietsache festgelegt, liegt ein Sachmangel selbst dann nicht vor, wenn dieser bauliche Zustand zu Gebrauchsbeeinträchtigungen führt (so der Richter am Bundesgerichtshofs Günter, Mitglied des für die Gewerberaummiete zuständigen XII. Zivilsenats in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., § 536 BGB Rn. 247).

Die fehlende Klimatisierung wurde folglich im Mietvertrag in verbindlicher Weise zum konkreten Beschaffenheitsmerkmal der Mietsache erklärt. Der Hinweis darauf, dass die Mieterin berechtigt ist, ein Klimagerät zu installieren, verdeutlicht, dass die Mietvertragsparteien zumindest mit der Möglichkeit rechneten, dass sich die Mieträume so stark aufheizen, dass eine von der Mieterin auf eigene Kosten zu installierende Klimatisierung erforderlich ist. Treten in der Mietsache demnach zu hohe Temperaturen auf, sind diese gleichwohl nicht als Sachmangel zu qualifizieren, sodass eine Minderung der Miete ausscheidet.

Auch wenn der Mietvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung enthält hat ein Mieter in aller Regel einen schweren Stand, wenn er die Miete wegen des Aufheizens von Räumen mindern will. Bei der Aufheizung von Mieträumen handelt es sich um eine periodische Erscheinung, die nur an heißen Tagen auftritt. Die Darlegungs- und Beweislast für die Raumtemperatur trifft den Mieter. Er muss darlegen, an welchen Tagen Temperaturverhältnisse herrschten, die auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind. Das bedarf präziser Angaben über die konkreten Raumtemperaturen und der damit korrespondierenden Außentemperaturen (so OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2019, I-24 U 97/18 juris Rn. 36). Es bestehen demnach sehr strenge Anforderungen an die Darlegungslast.

Will ein Mieter mindern, sollte er zuvor prüfen, ob sein Mietvertrag nicht eine Beschränkung der Minderungsbefugnis enthält. In vielen gewerblichen Mietverträgen ist nämlich vorgesehen, dass eine Minderung durch Abzug von der Miete ausgeschlossen ist. Die Klauseln regeln, dass eine Minderung durch Abzug von der Miete nur dann zulässig sein soll, wenn das Minderungsrecht unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist. Derartige Vereinbarungen sind auch als Allgemeine Geschäftsbedingung wirksam. Der Mieter muss dann die Miete zunächst in voller Höhe bezahlen. Er ist darauf beschränkt, einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch klagweise geltend zu machen. Der Mieter muss also selbst aktiv werden.