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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 – “Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung“


Wenn die Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen, kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miete zustande. Das ist auch der Rechtsgrund für die darauf erbrachten Zahlungen. Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf diese Mieterhöhungsvereinbarung während des laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung, wie der BGH entschieden hat.

Die Wohnung der Mieter befindet sich laut der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. § 556d BGB ordnet an, dass in solchen Gebieten die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen kann. Die Mieter machten geltend, dass die neue Miete, der sie zugestimmt haben, über dieser Grenze liegt und verlangen Rückzahlung. Der Bundesgerichtshof bestätigte die Klageabweisung der Vorinstanzen und wies die Revision zurück. Denn die Regelungen nach §§ 556d ff. BGB gelten nicht bei einer nachträglichen (d. h. nach Mietbeginn erfolgten) einvernehmlich vereinbarten Mieterhöhung, die vorliegend hier anzunehmen ist. Auch eine analoge Anwendung der Regelungen scheidet aus, da es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt.