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Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.09.2022 – V ZR 214/21 – “Heizkostenabrechnung und ordnungsgemäße Verwaltung“


In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde der Wärmeverbrauch der Einheiten zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler ermittelt. Wärmemengenzähler erfassen den Wärmeverbrauch mengenmäßig, während Heizkostenverteiler nicht den Wärmeverbrauch messen, sondern nur den anteiligen Verbrauch im Verhältnis zum Gesamtverbrauch festlegen. In der WEG gibt es keine Vorrichtung zur Vorerfassung des anteiligen Gesamtverbrauchs der jeweils gleich ausgestatteten Einheiten. In der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 wurde ein Beschluss über die Genehmigung der Heizkostenabrechnung 2016 gefasst, die der Kläger mit der Begründung anficht, dass die Verteilung der Heizkosten in den Einzelabrechnungen unrichtig gewesen ist und daher der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Während die beiden ersten Instanzen der Ansicht des Klägers gefolgt sind, beurteilt der Bundesgerichtshof den Sachverhalt anders.

Zwar entspricht allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sind aber vorliegend trotzdem eingehalten worden. Dies gilt, obwohl vorliegend entgegen § 5 Abs. 2 HeizkV unterlassen wurde, den Verbrauch der Anteile der Gruppen von Nutzern vorzuerfassen, deren Verbrauch mit gleichen Ausstattungen (nämlich einerseits Wärmemengenzähler und andererseits Heizkostenverteiler) gemessen wird. Denn im Wohnungseigentumsrecht kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, eine Abrechnung im Wege einer Differenzberechnung unter Berücksichtigung der zu ermittelnden Verbrauchsdaten vorzunehmen, bei welcher demnach der Anteil einer Nutzungsgruppe am Gesamtverbrauch erfasst und der Anteil der anderen Nutzergruppe durch Abzug des gemessenen Anteils am Gesamtverbrauch errechnet wird. Denn die Heizkostenverordnung hat das Ziel, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Bei der Verteilung der Heizkosten hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diesen Zweck der Heizkostenverordnung auch dann zu beachten, wenn ein Verstoß gegen § 5 Abs. 2 HeizkV vorliegt. Diesem Zweck würde eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung oder eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen nicht entsprechen, da sie die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung nicht umsetzen kann.

Auch wenn Verstöße gegen die Heizkostenverordnung vorliegen, heißt das nicht automatisch, dass die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt sind, die zur Anfechtung eines entsprechenden Beschlusses berechtigen würden. Vielmehr ist dem Zweck der Heizkostenverordnung Genüge zu tun und soweit wie möglich die durch die Heizkostenverordnung beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung umzusetzen, was durch die Differenzberechnung erreicht wird.

Das Urteil betrifft ausschließlich das Wohnungseigentumsrecht und die Handhabung der Eigentümer, falls nicht mehr heilbare Verstöße gegen die Heizkostenverordnung vorliegen. Es ist demnach scharf zwischen Verstößen gegen die Heizkostenverordnung einerseits und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung andererseits, demnach dem Umgang der Eigentümer mit diesen Verstößen zu unterscheiden.