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BGH, Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15 – “Wie weit greift der Einwendungsausschluss nach Betriebskostenabrechnung?“

Nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB muss der Mieter grundsätzlich seine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen. Strittig war, in welchem Umfang dieser Einwendungsausschluss greift, wenn der Mieter untätig blieb. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde dem Mieter eine Abrechnung zugesandt, in welchem auch nicht umlagefähige Instandhaltungs-und Verwaltungskosten aufgeführt waren sowie auch zu niedrige Vorauszahlungen. Der Bundesgerichtshof bestätigte zunächst seine bisherige Rechtsprechung, wonach der Einwendungsausschluss auch für zu niedrige Vorauszahlungen gilt. Der Senat schließt sich jedoch auch der sehr weiten Auffassung zu Gunsten der Vermieter an, wonach die Frist auch für solche Kosten gilt, welche begrifflich schon keine Betriebskosten sein können (d.h. die Instandhaltungs- und Verwaltungskosten). Denn der Einwendungsausschluss will eine Befriedung erreichen, der bei einer Beschränkung des Ausschlusses nur auf Betriebskosten nicht gegeben wäre. Auch aus dem Wortlaut ergeben sich keine Einschränkungen im Hinblick auf den Umfang. Nur in Einzelfällen gilt der Ausschluss nicht, wenn beispielsweise der Vermieter selbst auf die fehlende Umlegbarkeit hingewiesen hat.