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BGH, Urteil vom 5.11.2014 – VIII ZR 257/13 – „Wie sind die Betriebskosten zu verteilen?”

In einem Wohnraummietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel in der ersten Abrechnung nach billigem Ermessen festlegen kann. In dieser ersten Abrechnung wurden die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt abgerechnet. In der Folgeabrechnung wurde die Jahresabrechnung unter Verwendung des gleichen Umlageschlüssels abgerechnet. Die Mieterin wendet ein, dass die Kostenpositionen nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab gemäß § 556 a BGB abzurechnen sind (Anteil der Wohnfläche). Der Bundesgerichtshof entscheidet dahingehend, dass die erteilte Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf den vom gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden ist. Denn der Vermieterseite steht ein im Mietvertrag vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu. Daher sind die Betriebskosten nicht nach dem Anteil der Wohnfläche als dem gesetzlichen Umlageschlüssel gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB abzurechnen. Denn mit der Regelung im Mietvertrag haben die Parteien eine andere Regelung des Umlageschlüssels getroffen. Weder Wortlaut noch Gesetzeszweck von § 556 a BGB stehen einer solchen Vereinbarung entgegen. § 556 a Abs. 1 BGB ist in vollem Umfang abdingbar. Den Mietvertragsparteien steht es daher frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren. Diese Vereinbarung verstößt auch nicht gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist daher wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt nämlich angesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung entsprechend §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht vor.