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BGH, Urteil vom 22.10.2014- VIII ZR 97/14 – „Wann ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?”

Die Frage der sogenannten formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung spielt im Wohnraummietrecht eine wichtige Rolle. Bekanntlich können nach § 556 Abs. 3 BGB vom Vermieter Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung nur durchgesetzt werden, wenn diese Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zugeht und diese Abrechnung zumindest die formellen Voraussetzungen wahrt. Zu den Voraussetzungen gehört die Angabe der Gesamtkosten, die Erläuterung und Angabe des Verteilungsschlüssels, der Anteil des Mieters, Angabe der Vorauszahlungen und des Saldos. Im vom Bundesgerichtshof zu beurteilenden Fall musste darüber entschieden werden, ob eine nicht näher erläuterte Umlage nach sogenannten „Personenmonaten“ die formellen Voraussetzungen wahrt. Dort wurde beispielsweise bei der Position Müllbeseitigung angegeben: „32,20 Personenmonate x 4,3470004 EUR je Personenmonat = 139,98 EUR“. Zusätzlich war auf der Rückseite Folgendes angegeben: „EUR 244,91 : 56,34 Personenmonate = 4,3470004 EUR je Personenmonat“

Die Vorinstanzen waren der Ansicht, dass eine solche Angabe nicht die formalen Voraussetzungen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung wahrt, weshalb die Klage des Vermieters abgewiesen wurde. Der Bundesgerichtshof widerspricht dieser Sichtweise. Ein formeller Mangel wird vom Bundesgerichtshof verneint. Ob die formelle Voraussetzungen erfüllt werden, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilungsschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten nachzuprüfen. In formeller Hinsicht sind somit keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Der angegebene Verteilungsschlüssel erfüllt diese Voraussetzungen, so der BGH. Es ist nämlich rechnerisch nachvollzuziehen, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt. Es ist nämlich nicht erforderlich, die in der Abrechnung für den Umlagemaßstab gewählte Bezeichnung „Personenmonate“ zu erläutern. Auch ist der Verteilungsschlüssel „Personenmonate“ weder unverständlich noch intransparent. Für den maßgeblichen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ist ohne weitere Erläuterung ersichtlich, dass sich bei diesem Schlüssel (anders als bei der Verwendung des Umlagemaßstabs „Personen“) sein Anteil an den Betriebskosten nach dem Verhältnis der in seiner Wohnung lebenden Personen zu dem in dem abgerechneten Gebäude insgesamt wohnenden Personen bestimmt. Bei dem Verteilungsschlüssel „Personenmonate“ wird lediglich unter Einbeziehung eines Zeitelements die Anzahl der im Gebäude wohnenden Personen in ein Verhältnis zur Dauer ihres Aufenthalts im Abrechnungszeitraum gesetzt. Auch müsse nicht angegeben werden, wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden seien. Denn der Mieter könnte die Ermittlung der Gesamtpersonenzahlen nur dann im Einzelnen überprüfen, wenn ihm eine Belegungsdichte für das Mietobjekt im Abrechnungszeitraum zur Verfügung gestellt würde, womit die Betriebskostenabrechnung jedoch überfrachtet wäre. Der BGH sieht die formellen Vorgaben an eine Betriebskostenabrechnung nicht sehr streng. Trotzdem sollte auf eine Erläuterung eines Verteilungsschlüssels geachtet werden, um sich die Rechtmäßigkeit nicht erst in III. Instanz bestätigen lassen zu müssen.