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BGH, Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 – „Wann müssen die Eigentümer sanieren?”

Der einzelne muss sich der Mehrheit der Eigentümer nicht immer beugen. Lehnt die Mehrheit der Eigentümer eine Sanierungsmaßnahme ab, die zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss, können die restlichen Eigentümer zur Durchführung gezwungen werden. Zudem können sie sich schadensersatzpflichtig machen, falls sie die Durchführung dieser berechtigten Maßnahme ablehnen, wie der BGH jetzt entschieden hat.

Die von der klagenden Wohnungseigentümerin bewohnte Wohnung wies seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Planungsfehler und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, sind ursächlich. Die Klägerin verlangt von den übrigen Wohnungseigentümern der Bildung einer Sonderumlage von rund EUR 54.500,00 zuzustimmen sowie Schadensersatz aufgrund der verzögerten Renovierung der Wohnung zu zahlen. Darüber heraus verlangt sie die Feststellung der Pflicht der beklagten Wohnungseigentümer zum Ersatz künftiger Schäden der Klägerin. Der BGH entscheidet zu Gunsten der Klägerin. Denn jeder Wohnungseigentümer kann die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Zwar haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden. Sie sind berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Anders ist es nur, wenn die Instandsetzung zwingend erforderlich ist. Finanzielle Schwierigkeiten oder auch das Alter einzelner Wohnungseigentümer spielen für die Bewohnbarkeit der Wohnung der Klägerin keine Rolle. Dies würde nämlich der Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider laufen. Die klagende Eigentümerin müsste zudem die Lasten des Wohnungseigentumes tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte. Bezüglich der Schadensersatzansprüche hat der Bundesgerichtshof die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen und entschieden, dass eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden am Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahme unterbleibt. Eine Haftung trifft dabei diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.