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BGH, Beschluss vom 04.12.2014 – V ZB 7/13 – “Wann ist die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bei Unterteilung des Wohnungseigentums nötig?”

Die Beteiligten sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Beteiligte zu 2 ist Eigentümer der Wohnung Nr. 2. Diese umfasst unter anderem die Wohnung im Kellergeschoss und sämtliche Kellerräume im Untergeschoss. Mit notarieller Urkunde vom 13.05.2011 unterteilte dieser Beteiligte zu 2 sein Wohnungseigentum in zwei getrennte Wohneinheiten. Der erste neugebildeten Miteigentumsanteil ist im Wesentlichen mit dem Sondereigentum an den Räumen im Kellergeschoss (Wohnung Nr. 2 neu) verbunden, der weitere Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an den Räumen im Untergeschoss (Wohnung Nr. 2a). Der Beteiligte zu 1 stimmte nicht zu. Das Grundbuchamt hat antragsgemäß das Grundbuch für das bisherige Wohnungseigentum Nr. 2 geschlossen und legte neue Grundbücher für die Wohnung Nr. 2 neu und die Wohnung Nr. 2a an. Der Beteiligte zu 1 hat hinsichtlich der Eintragung der Unterteilung die Eintragung eines Amtswiderspruchs beantragt. Dieser Antrag wurde vom Grundbuchamt zurückgewiesen, wogegen sich der Beteiligte zu 1 mit Beschwerde und weiter mit der Rechtsbeschwerde zur Wehr setzte.

Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass die Unterteilung ohne die Mitwirkung des Beteiligten zu 1 nicht zulässig ist, weil die Räume im Untergeschoss (die neue Wohneinheit Nr. 2a) nicht zu Wohnzwecken dienen. Zwar bedarf die Unterteilung von Wohnungseigentum in zwei oder mehrere Einheiten nicht der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer. Anders liegt dies aber, wenn im Zuge der Aufteilung die bisherige Zweckbestimmung der Räume geändert wird. Hierzu ist notwendig, die Teilungserklärung zu ändern, was materiell-rechtlich durch eine Vereinbarung erfolgen kann. Grundbuchrechtlich ist eine Bewilligung notwendig (§§ 19, 29 Grundbuchordnung). Hier hätte nur eine Unterteilung in eine Wohneinheit und eine Teileigentumseinheit erfolgen können, nicht aber die Unterteilung in zwei Wohneinheiten.

Bei Unterteilungen muss sich daher der Wohnungseigentümer fragen, ob es notwendig ist, den Inhalt der Teilungserklärung zu ändern. Wird dies bejaht, ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer notwendig. Eine derartige Änderung ist nötig, wenn aus bisherigen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen nunmehr Sondereigentum (d.h. zu Wohnzwecken bestimmt) entstehen soll.

Da der Beteiligte zu 2 die Einheit Nr. 2a auf einen Dritten übertragen hat, hatte der Bundesgerichtshof noch zu klären, ob die Eintragungen im Grundbuch aufgrund gutgläubigen Erwerbes zu beachten sind. Dies verneint der Bundesgerichtshof mit der Begründung, dass solche Eintragungen unzulässig sind und daher nicht Grundlage für gutgläubigen Erwerb sein können.