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BGH, Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15– “Vorratskündigung bei Eigenbedarf unzulässig“

Für eine Kündigung wegen Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Der Nutzungswunsch muss sich vielmehr soweit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der beklagte Vermieter den Wohnraummietvertrag mit der Begründung gekündigt, dass seine pflegebedürftige Mutter dringend die Wohnung benötige. Nachdem die klagende Mieterin aufgrund eines Prozessvergleiches ausgezogen ist, blieb die Wohnung aber leer, die Mutter verstarb später. Die Klägerin verlangt daher vom Beklagten Schadensersatz aufgrund vorgetäuschten Eigenbedarfs. Da der Mieter die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig nicht kennt und keinen Einblick in die Vermietersphäre hat, kann dieser ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs berechtigt war. Wenn der Vermieter den Selbstnutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. In diesem Fall muss der Vermieter substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, wobei hieran strenge Maßstäbe zu stellen sind. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, muss der Mieter den Beweis führen, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hat, weshalb eine zum Schadensersatz führende Pflichtverletzung des Vermieters vorliegt. Wenn ein Selbstnutzungswunsch nach dem Auszug des Mieters doch nicht umgesetzt wird, tut der Vermieter gut daran, eine plausible Erklärung, die im Einzelfall zu dokumentieren ist, vorzubereiten, um sich nicht dem Vorwurf eines nur vorgeschobenen Eigenbedarfes auszusetzen.