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OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2016 – 24 U 25/16 – “Verpflichtung zum Abschluss „ausreichender Versicherungen“ ist unwirksam“

Mit Beschluss vom 16.08.2016 – 24 U 25/16 – befasste sich das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Nebenkosten eines Gewerberaummietvertrages betreffende Fragen. Der Vermieter klagte rückständige Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2013 und 2014 ein. Er hatte zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014 noch nicht abgerechnet. Dem Vermieter standen für die Jahre 2013 und 2014 keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr zu, weil hinsichtlich der maßgeblichen Zeiträume mit Ablauf der Jahre 2014 (für die Vorauszahlungen für 2013) und 2015 (für die Vorauszahlungen für 2014) Abrechnungsreife eingetreten ist, weshalb Vorauszahlungen von dem Mieter nicht mehr geschuldet werden. Die Frist für die Abrechnungsreife beträgt auch im Gewerberaummietrecht ein Jahr (BGH, Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13, Rn. 32).

Erfolglos war auch die Klage des Vermieters, den Mieter zu verurteilen, den Abschluss und den Fortbestand einer Inventarversicherung, einer Feuer- und Wasserversicherung und einer Haftpflichtversicherung für selbst eingebrachte Anlagen/Einrichtungen und einer Betriebshaftpflichtversicherung nachzuweisen. Im formularmäßigen Mietvertrag (es handelte sich also um Allgemeine Geschäftsbedingungen) war insoweit geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, „ausreichende Versicherungen (z.B. …)“ abzuschließen und deren Fortbestand nachzuweisen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entscheidet, dass diese allgemeine Geschäftsbedingung nicht dem Transparenzgebot entspricht. Dieses verpflichtet den Verwender, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dabei gebieten Treu und Glauben, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen für einen durchschnittlichen Vertragspartner soweit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH, Urteil vom 06.07.2016 – IV ZR 44/15, Rz. 30 mwN.; Palandt, BGB, § 307 Rn. 21). Dem wird die mietvertragliche Klausel zur Verpflichtung des Mieters zum Abschluss ausreichender Versicherungen nicht gerecht. Die postulierte Verpflichtung des Mieters „ausreichende Versicherungen (z.B. …)“ abzuschließen, regelt nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit, welche Versicherungen vom Mieter erwartet werden (die Aufstellung ist mit „z.B.“ auch nur beispielhaft) und in welchem Umfang (z.B. Höhe des Versicherungsschutzes) er solche abzuschließen hat. Dadurch wird dem Mieter die Unsicherheit und das Risiko überbürdet, nicht gemäß den – möglicherweise erst nach Eintritt eines Versicherungsfalls formulierten – Anforderungen des Vermieters versichert zu sein. Dies kann dazu führen, dass sein Versicherungsschutz nicht als ausreichend angesehen wird oder der Mieter – kostenmäßig zu seinen eigenen Lasten – sich aufgrund der daraus resultierenden Unsicherheit zu umfangreich versichert. Da die Klausel hinsichtlich des Abschlusses der Versicherung bereits zu intransparent gefasst ist, gilt dies auch für die Verpflichtung des Mieters, auf Verlangen des Vermieters den Abschluss und den „Fortbestand der Versicherung“ (welcher?) nachweisen zu müssen.