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OLG Köln, Urteil vom 03.03.2015 – 22 U 82/14 – “Schriftform bei Personenmehrheiten


Es gibt fast keinen Newsletter, in dem keine Entscheidung zur gesetzlichen Schriftform langjähriger Mietverträge (§ 550 BGB) besprochen wird. Es handelt sich gewissermaßen um einen Dauerbrenner des gewerblichen Mietrechts von herausragender praktischer Bedeutung.

In einem vom Oberlandesgericht Köln mit Urteil vom 03.03.2015 – 22 U 82/14 – entschiedenen Fall hatte die Vermieterin einen langjährigen Mietvertrag mit der Begründung ordentlich gekündigt, die gesetzliche Schriftform sei nicht gewahrt, weil nicht alle Mitglieder einer Grundstücksgemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben. Das Oberlandesgericht Köln gab der Vermieterin recht.

Vermieterin war eine aus vier Personen bestehende Grundstücksgemeinschaft. Der für eine Laufzeit von mehreren Jahren abgeschlossene Mietvertrag wurde für die Vermieterin aber nur von drei Personen unterschrieben, die Unterschrift der Miteigentümerin Frau D fehlt. Ein Vertretungsvermerk findet sich bei den Unterschriften auf Vermieterseite nicht. Er wäre aber erforderlich gewesen, um die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB zu wahren (BGH XII ZR 187/00, Rn. 21 zur Erbengemeinschaft; BGH XII ZR 134/02, Rn. 13 zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts; BGH XII ZR 86/07, Rn. 13 f. zur Aktiengesellschaft). Eine Ausnahme hat der Bundesgerichtshof für den Fall zugelassen, dass ein Alleingeschäftsführer einer GmbH unterzeichnet (XII ZR 121/05, Rn. 11). Das beruht aber darauf, dass in einer solchen Konstellation klar ist, dass der Geschäftsführer nicht als Privatmann handelt, sondern namens der GmbH, und dass er der einzige Vertreter der Gesellschaft ist. Die Beklagte machte auch ohne Erfolg geltend, die Miteigentümerin Q habe – auch – als Vertreterin von Frau D gehandelt, die den Mietvertrag nicht unterschrieb, und seinerzeit eine Vollmacht vorgelegt. Darauf kommt es aber nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln nicht an. § 550 BGB dient unter anderem dem Schutz eines etwaigen späteren Grundstückserwerbers, der aus der Mietvertragsurkunde erkennen soll, in welche Rechte und Pflichten er durch den Grundstückserwerb kraft Gesetzes eintritt. Deshalb hätte die Schriftform allenfalls dann gewahrt sein können, wenn die Vollmacht dem Vertrag beigefügt worden wäre, was aber nicht geschehen ist. Die gesetzliche Schriftform war danach nicht eingehalten, also war eine ordentliche Kündigung möglich.