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BGH, Urteil vom 03.12.2014 – VIII ZR 224/13 – “Schönheitsreparaturen und der Zahlungsanspruch des Mieters”

In einem Wohnraummietvertrag war unter § 11 vereinbart, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung der Vermieter zu tragen hat und im Fall der Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter entweder in Eigenregie oder durch Fachfirmen dem Mieter auf Antrag die anteiligen Beträge ausbezahlt werden. In einer Ergänzungsvereinbarung ist sinngemäß enthalten, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages hat.

Der Vermieter informierte die klagenden Mieter Anfang 2012 darüber, dass die Schönheitsreparaturen vom Vermieter künftig selbst ausgeführt werden. Die Mieter lehnten ab und kündigten an, die Wohnung selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten die Mieter der beklagten Vermieterin mit, dass die Wohnung jetzt renoviert ist und sie die Zahlung von EUR 2.044,78 verlangen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass der nach § 11 gestützte Zahlungsanspruch eine Zustimmung der beklagten Vermieter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nicht voraussetzt, sondern lediglich erfordert, dass die Kläger als Mieter fällige Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht vorgenommen haben. Daher steht dem Zahlungsanspruch nicht entgegen, dass die Beklagte die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mieter auch mitgeteilt habe. Für diese Auslegung spricht der Wortlaut als auch die Abwägung der berechtigten beiderseitigen Interessen. Denn die Klausel bietet dem Mieter einen Anreiz, Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die angesparten Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausbezahlt zu erhalten. Für den Vermieter hat die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeit mit dem Mieter erspart und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liegt, der die Auszahlung nur erhält, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen vom Mieter fachgerecht ausgeführt werden.