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BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 9/14 – “Warmwasserkostenabrechnung bei Wohnungsleerstand


Die Klägerin rechnete über die Betriebskosten in einem 28-Familien-Haus in Frankfurt an der Oder ab. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, sind Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt gewesen, so dass der erhebliche Wohnungsleerstand zur Folge hatte, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage, die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegt war, nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Klägerin legte im betroffenen Abrechnungsjahr 2011 die angefallenen Warmwasserkosten mit 50 % nach Wohnflächenanteilen und 50 % nach Verbrauch um. Aus Kulanz stellte sie der beklagten Mieterin nur die Hälfte des 50 %-igen Verbrauchsanteils in Rechnung. Die beklagte Mieterin ist der Ansicht, dass die Klägerin die Warmwasserkosten aufgrund des hohen Leerstandes nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach Wohnfläche habe umlegen dürfen.

Der Bundesgerichtshof bestätigt die Abrechnung der klagenden Vermieterin. Die Abrechnung ist nämlich auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkV nicht zu beanstanden. Diese Regelung besagt, dass von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem erfassten Warmwasserverbrauch und die übrigen Kosten nach der Wohn- und Nutzfläche zu verteilen sind. Auch bei hohen Leerständen bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, so der Bundesgerichtshof. Insbesondere kommt eine analoge Anwendung von § 9a HeizkV nicht in Betracht. Diese Vorschrift besagt, dass im Fall eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen, die eine ordnungsgemäße Erfassung nicht möglich machen, der Verbrauch der betroffenen Räumen in vergleichbaren Zeiträumen oder der Verbrauch vergleichbarer anderer Räume oder gar der Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und so der anteilige Verbrauch bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen ist.

Die dort erwähnten Fälle sind aber mit einer jetzt unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlage nicht vergleichbar. Nur in Einzelfällen kann die strikte Anwendung der Vorgabe der Heizkostenverordnung bei hohen Leerständen zu Verwerfungen führen, in welchen eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr vorliegt. In diesen Fällen kann mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war zu berücksichtigen, dass für die beklagte Mieterin bereits ein günstiger Maßstab von 50 % der Verteilung nach Fläche gewählt worden ist und von dem sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend gemacht worden ist, so dass die Kosten für Heizung und Warmwasser zwar hoch aber nicht völlig untragbar waren. Auf Seiten der klagenden Vermieterin war zu berücksichtigen, dass sie schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen hatte, ohne für die leerstehenden Wohnungen Mieteinnahmen zu erhalten, so dass auch sie hinnehmen musste, dass die angesichts des Leerstands unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erschien dem Bundesgerichtshof daher nicht unangemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der leerstandbedingten Mehrkosten zu tragen haben. Eine weitere Anspruchskürzung war daher aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten.

Die strikte Anwendung des gesetzlichen Verteilungsschlüssels kann zu unangemessenen Ergebnissen bei der Verteilung von Betriebskosten führen, die jedoch nur in Ausnahmefällen zu einer Korrektur unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben führen können. Im Grundsatz ist der gesetzliche Schlüssel auch dann anzuwenden, wenn höhere aber immer noch hinnehmbare Kosten auf den Mieter umgelegt werden.