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BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 21/13 – “Noch einmal Schönheitsreparaturen”

Die klagende Vermieterin nimmt die Beklagten nach erfolgloser Aufforderung auf Ersatz der für Lackierarbeiten an den Innenseiten der Fenstern und Türen anfallenden Kosten in Höhe von EUR 2.758,27 in Anspruch. Sie stützt sich dabei auf ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die eine entsprechende Verpflichtung enthalten. Die Klage blieb in allen drei Instanzen ohne Erfolg.

Denn ein Schadensersatzanspruch der Klägerin aus §§ 280, 281 BGB wegen unterlassener Lackierarbeiten besteht nicht, nachdem die Beklagten nicht wirksam zur Ausführung derartiger Arbeiten im Mietvertrag verpflichtet worden sind. Die Regelungen im Mietvertrag sind nämlich unwirksam, da sie der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB nicht standhalten. Es werden in der Gesamtbetrachtung der Klausel keine bedarfsorientierten, flexiblen Fristen vorgesehen. Bereits seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03) halten aber Allgemeine Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle nur stand, wenn die Vornahmeklauseln Renovierungsfristen enthalten, die veränderbar sind, demnach durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, einen konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume zu berücksichtigen.

• 10 Nr. 5 MV sah zwar vor, dass die Lackierungsarbeiten an Fenstern, Heizkörpern und Heizrohren alle fünf Jahre vorzunehmen sind, es sei denn, diese sind nicht erforderlich, weil insbesondere keine Lackabplatzungen vorliegen. Demnach sieht der Bundesgerichtshof isoliert betrachtet die Voraussetzungen einer wirksamen Klausel nach der vorgenannten Rechtsprechung vom 23.06.2004 als erfüllt an. Jedoch ergibt sich die Unwirksamkeit aus der gebotenen Gesamtbetrachtung der Schönheitsreparaturverpflichtungen. Denn bereits im § 10 Nr. 4 MV war eine Verpflichtung der Mieter vorgesehen, Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken gestaffelt je nach Raumart in 3, 5 oder 7 Jahren gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses vorzunehmen. Diese Verpflichtung ist aber gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da diese Klausel eine bedarfsorientierte Einschränkung der Renovierungsverpflichtung nicht enthält, sondern starre Fristen vorsieht.

Da die Schönheitsreparaturverpflichtung eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht ist, hat die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht bestehenden Bestimmung die Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel zur Folge. Ansonsten würde es zu einer inhaltlichen Umgestaltung der Vornahmepflicht kommen, die dem Verbot der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion widersprechen würde. Dies gilt auch dann, wenn die inhaltliche Ausgestaltung einer einheitlichen Pflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist.