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BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15 – “Nicht umlagefähige Kostenanteile brauchen in der Abrechnung nicht aufgeschlüsselt zu werden


Der Bundesgerichtshof ändert seine bisherige Rechtsprechung (Aufgabe der Senatsrechtsprechung laut Urteil vom 14.07.2007 – VIII ZR 1/06 – und vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13) zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechung. Die Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Angabe der Gesamtkosten auch dann ordnungsgemäß, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den dieser auf die Wohnungsmieter umlegt und er diesen Betrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat. Es bedarf in diesem Fall keiner Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte.

Eine Vermieterin rechnete im vom BGH entschiedenen Fall die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr bestand die Besonderheit, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügt, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Die Vermieterin hat sich daher veranlasst gesehen, bei diesen Positionen zunächst von den Gesamtkosten für die gesamte Wohnanlage auszugehen und diese Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude zu verteilen. Dieser Rechenschritt war allerdings aus den Nebenkostenabrechnungen, die den Mietern erteilt wurden, nicht ersichtlich. Vielmehr erschien darin nur der von der Vermieterin für das jeweilige Gebäude errechnete „Gesamtbetrag“, der dann auf die Mieter des jeweiligen Gebäudes mittels des jeweiligen Umlageschlüssels verteilt worden ist. Aus diesem Grund haben die in den Nebenkostenabrechnungen für das jeweilige Gebäude ausgewiesenen „Gesamtkosten“ nicht den Beträgen entsprochen, die aus den Gebührenbescheiden der Gemeinde und den jeweiligen Rechnungen der Stadtwerke zu ersehen waren.

In seiner früheren, nunmehr aufgegebenen Rechtsprechung ist der Bundesgerichtshof noch von einem formellen Fehler der Betriebskostenabrechnung ausgegangen, da im Ergebnis die Gesamtkosten nicht angegeben worden waren. Dies ist nunmehr nach Aufgabe dieser (2013 nochmals bestätigten) Rechtsprechung nicht mehr der Fall. Bei der Frage, welche Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, geht es entscheidend darum, die berechtigten Interessen von Mieter und Vermieter in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Mit der Betriebskostenabrechnung werden die für das Abrechnungsjahr vom Mieter zu tragenden Kosten, auf die er bisher nur Vorauszahlungen erbracht hat, mit dem exakten Betrag ermittelt. Aus Sicht des Vermieters sollte die dem Mieter übermittelnde Abrechnung nicht überfrachtet werden und sich der zu leistende Verwaltungsaufwand in vertretbaren Grenzen handelten. Auch der Mieter hat ein Interesse daran, dass die ihm erteilte Abrechnung möglichst übersichtlich gestaltet ist und nicht mit Details versehen wird, die keinen wesentlichen Erkenntniswert liefern. Zudem kann der Mieter ohnehin durch Einsicht in der Belege weitere Einzelheiten in Erfahrung bringen. Vor diesem Hintergrund genügt der formellen Ordnungsgemäßheit, wenn lediglich der Gesamtbetrag der Kosten angegeben wird, den der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Auch der Erläuterung eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten bedarf es nicht.