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BGH, Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/15 – “Grundstückserwerb durch Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich möglich“


Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht Eigentümerin ihres „eigenen“ Grundstückes. Dies sind vielmehr die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Bundesgerichtshof hatte sich mit der Frage zu befassen, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband ein Nachbargrundstück erwerben darf. Die Wohnanlage der Gemeinschaft besteht aus 31 Einheiten. Auf dem Grundstück befinden sich nur 6 PKW-Stellplätze. Diese hatte die teilende Grundstückseigentümerin in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1982 den Wohnungen Nr. 26-31 zugeordnet. Die übrigen Eigentümer hatten jeweils einen Stellplatz auf dem Nachbargrundstück, welcher durch eine öffentlich-rechtliche Baulast gesichert war. Nachdem der Eigentümer des Nachbargrundstücks wechselte, widersetzte sich die neue Eigentümerin einer weiteren unentgeltlichen Nutzung des Grundstücks und bot entweder den Abschluss eines Mietvertrages oder den Kauf des Grundstückes an.

Mit Stimmenmehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer den Erwerb des Nachbargrundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kaufpreis sollte maximal EUR 75.000,00 betragen und i.H.v. 15 % von allen Eigentümern nach Wohneinheiten und zu 85 % von den Eigentümern der Wohnungen 1-25 als Nutzer der Stellplätze getragen werden.

Die Anfechtungsklage hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg. Den Wohnungseigentümern fehlte nicht die erforderliche Beschlusskompetenz. Denn diese können grundsätzlich den Erwerb eines Grundstücks durch die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen. Der Erwerb des Nachbargrundstückes entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll. Die benachbarte Fläche diente seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage als Parkplatz und über die Baulast zugleich der Erfüllung des nach öffentlichem Recht erforderlichen Stellplatznachweises. Diese Baulast gewährte den Wohnungseigentümern als Begünstigten aber keinen Nutzungsanspruch noch die Verpflichtung der Grundstückseigentümerin die Nutzung zu dulden.

Wenn sich die Eigentümer zur Schaffung einer klaren Rechtslage für den Erwerb des Nachbargrundstückes durch die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, entspricht dies ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zugleich wurde vom Bundesgerichtshof entschieden, dass sich der Kostenverteilerschlüssel an dem Nutzungsvorteil für den jeweiligen Wohnungseigentümer orientiert, und deshalb nicht zu beanstanden ist.