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BGH, Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13 – “Neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen”

Der Bundesgerichtshof hatte sich u.a. mit der Frage zu befassen, ob die sogenannten formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln unwirksam sind. Nach § 535 BGB hat grundsätzlich der Vermieter die Mieträume instandzuhalten und demnach die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Durch die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln wird auf den Mieter die Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall übertragen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

In früheren Urteilen hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 26.09.2007, VIII ZR 143/06), dass die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln nur dann der Inhaltskontrolle standhalten, wenn der vom Mieter zu zahlende Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen wird, nach dem bei der hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlicher Renovierungsbedarf bestünde. Unter Aufgabe dieser Rechtsprechung entscheidet der Bundesgerichtshof nunmehr, dass in diesem Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar ist und auch nicht verständlich ist, welche Belastung auf ihn zukommt. Es ist in diesem Fall ohne Bedeutung, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassenen wird.

Der BGH hatte sich mit der weiteren Frage zu befassen, wann die Wirksamkeit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturenverpflichtung anzunehmen ist. Insbesondere aufgrund der ab 2004 ergangenen Rechtsprechung zum Erfordernis eines flexiblen (und damit nicht fixen) Fristenplans, aus welchem der Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen hervorgeht, sind die Maßstäbe der Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft, so der Bundesgerichtshof. Unter Berücksichtigung dieser Rechtsprechung ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Grund hierfür ist, dass eine solche Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und bei so genannter kundenfeindlichster Auslegung dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren und gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Wenn ein Vermieter demnach die formularmäßige Übertragung von laufenden Schönheitsreparaturen durchsetzen will, wird er entweder eine renovierte Wohnung zu übergeben haben oder für einen angemessenen Ausgleich sorgen müssen.

Bereits vor der Entscheidung des Bundesgerichtshofes gab es erhebliche Schwierigkeiten, eine wirksame Quotenabgeltungsklausel zu vereinbaren. Die Hürden hat der Bundesgerichtshof nunmehr weiter hoch gesetzt, wenn nicht sogar für den Vermieter unerreichbar gestaltet.