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BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – “Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung”

Im Mietvertrag des Beklagten Mieters ist eine Wohnfläche von 156,95 m² angegeben. Die monatliche Miete ist mit DM 811,81 vereinbart. Die tatsächliche Mietfläche beträgt 210,43 m². Die klagende Vermieterin verlangt vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von EUR 629,75 auf insgesamt EUR 937,52. Begründet wird dies damit, dass sie nach § 558 BGB berechtigt sei, die Erhöhung der geschuldeten Miete um 15 % (EUR 94,46) sowie darüber hinaus wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % und damit um weitere EUR 213,31 zu fordern. Der beklagte Mieter hat nur einer Mieterhöhung um EUR 94,46 zugestimmt.

Der Bundesgerichtshof lehnt den Anspruch der Klägerin ab. Im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Diese Vorschrift soll dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können. Sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. Der Senat hält dabei an seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % betrage, nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angegeben ist. Der Vermieter kann die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche die Miete erhöhen. Neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften besteht für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Auch besteht kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB, da dem bereits entgegensteht, dass die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt.