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BGH, Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – “Verpflichtungen bei Stellung eines Nachmieters”

Die beklagten Mieter haben einen Mietvertrag über ein Einfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr abgeschlossen. Zur Laufzeit des Mietvertrages beinhaltete der Mietvertrag folgende Klausel:

„Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden.“

Im März 2013 hat der Beklagte Ziff. 1 den Arbeitgeber gewechselt und nahm eine Stelle in Norddeutschland an, weshalb mit Schreiben vom 27.03.2013 im Hinblick auf die geänderten Lebensumstände die Kündigung des Mietvertrages zum 30.06.2013 erklärt wurde. Die Beklagten stellten die Mietzahlungen zu diesem Zeitpunkt ein und räumten das Anwesen unter Rückgabe des Schlüssels an die klagende Vermieterin. Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung nicht. Sie erklärte sich aber bereit, bei Stellung eines geeigneten Nachmieters die Beklagten aus dem Mietvertrag zu entlassen. Verlangt wurde allerdings, dass der Nachmieter eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopie, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegt, aus der sich ergibt, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben wird. Im Januar 2014 baten die Beklagten um Mitteilung eines Besichtigungstermins. Die Klägerin, welche in einer Entfernung von 120 km zum Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen sie einen solchen Besichtigungstermin vereinbaren werde. Der Interessent lehnte die Erteilung der Auskünfte ab.

Die Vermieterin nahm die Beklagten auf Zahlung von Miete für die Monate Juli bis September 2013 in Anspruch und begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis bis mindestens zum 30.04.2015 fortbestehe.

Der Bundesgerichtshof stellte zunächst fest, dass die Regelung zur Laufzeit des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 BGB verstieße, wenn es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen handeln würde. Da Feststellungen hierzu vom Berufungsgericht nicht getroffen worden sind, war zu unterstellen, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt worden ist.

Eine frühere Beendigung zum 30.04.2014 ist auch nicht eingetreten, so der Bundesgerichtshof unter Ablehnung der Ansicht des Berufungsgerichtes. Das Berufungsgericht hat damit argumentiert, dass spätestens zu diesem Zeitpunkt der Mietvertrag geendet hat, da die Klägerin die Suche eines Nachmieters treuwidrig vereitelt hat und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei zum 30.04.2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden.

Richtig ist zwar noch die Ansicht des Berufungsgerichtes, dass die Beklagten die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konnten, da sich die Klägerin im Anschluss an die Kündigung hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Anders als das Berufungsgericht meint, fällt aber der Klägerin kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last. Denn das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter obliegt einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Grund hierfür ist, dass der Mieter gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Eine Mitwirkungspflicht des Vermieters besteht nicht. Daher hätten allein die Beklagten sich um Mietinteressenten bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchführen und der Klägerin Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit übermitteln müssen. Es war daher nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Durchführung von Besichtigungsterminen mit einer Anreise von 120 km von der Durchführung einer Vorauswahl abhängig gemacht hat. Auch stand es den Beklagten frei, vor der Räumung des Mietobjektes auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Eine Vereitelung der Nachvermietung ist auch nicht hierdurch gegeben, indem die Klägerin den Beklagten untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter gefertigte Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Die Klägerin war weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaßnahmen zu dulden, und auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt würde. Es ist auch nicht ersichtlich, dass dieses Verhalten die Nachmietersuche nennenswert beeinträchtigt hätte.

Nachdem weitere Feststellungen zum Sachverhalt gefehlt haben, hat der Bundesgerichtshof die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Durch das Urteil wurde klargestellt, welche Verpflichtungen auf Seiten des Vermieters und Mieters bestehen, wenn der Mieter berechtigt ist, einen Nachmieter zu stellen.