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OLG Brandenburg, Urteil vom 22.09.2015 – 6 U 99/14 – “Keine Mietminderung bei unterbliebener Anzeige”
Mit Urteil vom 22.09.2015 – 6 U 99/14 – befasste sich das Oberlandesgericht Brandenburg mit einem in der Praxis häufig auftretenden Phänomen. Zahlungsschwache Mieter entwickeln nicht selten große Fantasie, wenn sie mit Zahlungen in Rückstand gerieten. Im konkreten Fall war es so, dass der Mieter eine zu DDR-Zeiten errichtete Gaststätte anmietete, die sich bei Mietvertragsabschluss in einem sanierungsbedürftigen Zustand befand. Nachdem der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt hatte und nach Räumung die Mietzinsrückstände einklagte, wandte der Mieter ein, die Miete sei wegen erheblicher Mängel auf Null gemindert. Insbesondere eine unzureichende Isolierung und Undichtigkeiten der im Mietobjekt vorhandenen Einfachverglasung aus DDR-Zeiten hätten den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigt. Mit diesem Einwand hat der Mieter aber keinen Erfolg, denn von diesen Gegebenheiten hatte er bei Abschluss des Mietvertrages Kenntnis. Dem Mieter war der unzureichende Sanierungszustand des Mietobjekts bekannt. Deshalb steht § 536 b BGB einer Mietminderung entgegen, denn kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, stehen ihm die Rechte auf Mietminderung, Schadensersatz und Aufwendungsersatz nicht zu.
Der Mieter hatte sich im Mietvertrag zur Herstellung der Beheizbarkeit der Räume auf eigene Kosten verpflichtet. Als Gegenleistung hatte der Vermieter auf mehrere Monatsmieten verzichtet. Im Prozess macht der Mieter jetzt geltend, die von ihm selbst hergestellte Heizvorrichtung sei unzureichend dimensioniert. Auch mit diesem Einwand hat der Mieter natürlich keinen Erfolg. Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass die Mietsache dem Mieter in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand überlassen wird und der Mieter bestimmte Arbeiten ausführt, so schuldet der Vermieter nur den gegebenen Überlassungszustand als den vertragsgemäßen Zustand. Insoweit sind zugleich Ansprüche des Mieters wegen der von ihm auszuführenden Arbeiten oder von ihm zu behebender Mängel der Mietsache ausgeschlossen.
Der Mieter hatte ferner erstmals im Prozess behauptet, wegen eines Frostschadens sei die Heizmöglichkeit im Winter 2011 gänzlich ausgefallen. Dem Recht auf Minderung stand hier aber entgegen, dass der Mieter den Vermieter über die angeblich ausgefallene Heizungsanlage nicht informierte. Gemäß § 536 c Abs. 1 S. 1 BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die Mietsache besteht die Pflicht zur Anzeige nach § 242 BGB (so BGH NJW-RR 2002, 516). Unterlässt der Mieter die Anzeige, so verliert er gemäß § 536 c Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Minderung, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte.