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BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 – “Kein Ausschluss von Mängelrechten durch Optionsausübung


Mit Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14 – hat der Bundesgerichtshof nochmals (ergänzend zum Urteil vom 05.11.2014 – XII ZR 15/12) entschieden, dass die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu führt, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB (Mietminderung; Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch) ausgeschlossen ist.

Der Vermieter klagt auf Zahlung von Miete, die der Mieter wegen behaupteter Mietmängel einbehalten hat. Der Vermieter vermietete an den Beklagten mit Vertrag vom 30.04.2001 eine Gewerbeimmobilie, in der der Beklagte vereinbarungsgemäß eine Fachklinik für Suchttherapie betreibt. Mietbeginn war der 01.06.2001, die Mietdauer betrug 10 Jahre. Zur Vertragslaufzeit regelt § 2 Ziff. 2 MV das Recht des Mieters, „die Mietzeit 2 x um je 5 Jahre zu verlängern (Option). Diese Optionen treten jeweils stillschweigend in Kraft, wenn der Mieter spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgibt.“ Eine solche die Vertragsverlängerung verhindernde Erklärung gab der Mieter nicht ab. Weiter ist in dem Vertrag unter § 13 geregelt, dass der Mieter aus Mängeln der Beschaffenheit der vermieteten Räume oder an den Inventargegenständen keine Rechte herleiten kann, „es sei denn, der Vermieter hätte die Beseitigung dieser Mängel nicht innerhalb angemessener Frist vorgenommen, nachdem der Mieter ihn unter Setzung einer angemessenen Frist mit Einschreiben-Rückschein abgemahnt hat.“

Erstmals im Juli 2007 rügt der Beklagte verschiedene Mängel. Mit Schreiben vom 25.08.2010 fordert der Beklagte den Kläger zur Beseitigung zahlreicher Mängel auf und wiederholte diese Aufforderung mit Schreiben vom 27.05.2011 unter Fristsetzung. Nachdem sich ab Februar 2012 die Miete aufgrund einer vertraglichen Wertsicherungsklausel erhöht hatte, zahlte der Beklagte die Miete nur noch zur Hälfte und behielt EUR 5.544,48 pro Monat mit der Begründung ein, die Miete sei wegen Mängeln der Mietsache um 50 % gemindert. Der Kläger macht mit der Klage Mietrückstände von insgesamt EUR 27.026,40 für die Monate Mai bis September 2012 geltend. Landgericht und Oberlandesgericht Koblenz geben der Klage in voller Höhe statt und meinen, der Beklagte könne sich in entsprechender Anwendung von § 536 b BGB auf vor der Optionsausübung aufgetretene Mängel nicht mehr berufen.

Die Norm, auf der die Entscheidungen des Landgerichts und des Oberlandesgerichts Koblenz beruhen, ist § 536 b BGB. Diese Vorschrift lautet:

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536 a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536 a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.

Bei den Rechten aus §§ 536 und 536 a BGB handelt es sich um die Mietminderung und den Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels.

Der Bundesgerichtshof teilt die Auffassung des Landgerichts und des Oberlandesgerichts Koblenz nicht und entscheidet, dass die vom Beklagten geltend gemachte Minderung nicht entsprechend § 536 b BGB ausgeschlossen ist, weil der Beklagte trotz Mangelkenntnis die Verlängerungsoption ausgeübt hat, ohne sich Rechte wegen der Mängel vorzubehalten. Der Bundesgerichtshof führt zunächst aus, dass es bereits zweifelhaft ist, ob der Beklagte wirklich eine Verlängerungsoption ausgeübt hat, denn durch die mietvertragliche Regelung war die Verlängerung des Mietvertrages Rechtsfolge eines Schweigens, weil sich der Mietvertrag stillschweigend verlängerte, wenn keine gegenteilige schriftliche Erklärung abgegeben wird. Ob eine derart erfolgte Vertragsverlängerung derjenigen durch Ausübung einer Verlängerungsoption entspricht, ist durchaus fraglich. Der Bundesgerichtshof lässt die Frage aber offen und legt dar, dass es hierauf nicht ankommt. Selbst dann, wenn sich der Mietvertrag durch Ausübung einer ausdrücklich erklärten Option verlängert hätte, wäre dies nicht mit einem Verlust der Mängelrechte verbunden. § 536 b BGB sei weder direkt noch entsprechend auf einen derartigen Sachverhalt anzuwenden. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen Vertragsschluss im Sinne des § 536 b BGB. Die Option ist ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Durch ihre Ausübung kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wirkt sie unmittelbar auf das bestehende Mietverhältnis ein, indem sie mit ihrer Gestaltungswirkung lediglich die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit ändert und ihr einen neuen Zeitabschnitt hinzufügt. Im Übrigen wird der Mietvertrag aber mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und die Identität des Vertrags bleibt erhalten. Demnach bewirkt die Ausübung einer Verlängerungsoption keine Änderung der vertraglichen Beziehungen, die einen Neuabschluss des Mietvertrags darstellt. Deshalb sind die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 536 b BGB nicht erfüllt. Auch eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB kommt bei vorbehaltloser Ausübung einer Verlängerungsoption nicht in Betracht (so bereits BGH NJW 2015, 402 Rn. 24 ff.). Zwar entsprach es zur früheren Rechtslage höchstrichterliche Rechtsprechung, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption die entsprechende Anwendung von § 539 BGB a.F. rechtfertigte. Nachdem diese Norm entsprechend auch in den Fällen angewendet wurde, in denen der Mieter erst während des Mietverhältnisses Mängel entdeckte, den Vertrag aber gleichwohl, ohne Beanstandungen zu erheben, fortsetzte und erfüllte, musste das erst recht für die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption gelten (so BGH NJW 1970, 1740, 1742). Aufgrund der seit dem Inkrafttreten der §§ 536 b, 536 c BGB bestehenden neuen Rechtslage ist diesem Erst-Recht-Schluss aber die Grundlage entzogen. Es fehlt nämlich seit der Neuregelung durch das am 01.09.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 an der für eine Analogie erforderlichen planwidrigen Regelungslücke. Im Zuge der Einführung des Mietrechtsreformgesetzes hat der Gesetzgeber bewusst davon abgesehen, eine Regelung für den Fall zu treffen, dass der Mieter den Mangel erst nach Vertragsschluss erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiter zahlt. Eine entsprechende Anwendung des § 536 b BGB auf die vorbehaltlose Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ist auch nicht in Ansehung des Gesetzeszwecks geboten. Tragender Grund für die in dieser Vorschrift getroffene Regelung ist der Gedanke, dass derjenige, der trotz Kenntnis eines Mangels vorbehaltlos mietet, zu erkennen gibt, der durch den Mangel beeinträchtigte Gebrauch der vermieteten Sache solle der vertragsgemäße Gebrauch sein, für den er die vom Vermieter geforderte und schließlich auch vereinbarte Miete zu entrichten gewillt ist. Darüber hinaus soll die Vorschrift der Rechtssicherheit dienen, indem bei Beginn des Mietverhältnisses feststeht, ob der vorhandene Zustand Rechte nach §§ 536, 536 a BGB begründen kann. Die vorbehaltlose Optionsausübung durch den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses ist von der Situation des Vertragsschlusses bzw. Vertragsbeginns jedoch verschieden. Die Grundentscheidung für das Mietverhältnis und den konkreten Zustand der Mietsache als vertragsgemäß ist gefallen, die mietvertraglichen Rechte und Pflichten sind festgelegt und das Dauerschuldverhältnis von Mieter und Vermieter besteht. Der Mieter setzt sich daher nicht dem Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens aus, indem er eine mangelhafte Sache von vornherein als vertragsgerecht akzeptiert, hiervon abweichend aber zu einem späteren Zeitpunkt die Rechte aus §§ 536 und 536 a BGB geltend macht.

Der Bundesgerichtshof beschäftigt sich auch noch mit der Klausel, wonach Mängelrechte davon abhängig sind, dass der Vermieter die Beseitigung dieser Mängel nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt, nachdem der Mieter ihn unter Setzung einer angemessenen Frist mit Einschreiben-Rückschein abgemahnt hat. Zwar kam es auf die Wirksamkeit dieser Klausel für die Entscheidung nicht an, der Bundesgerichtshof nahm die Gelegenheit aber wahr, nochmals zu betonen, dass bei einer Klausel, die eine schriftliche Erklärung per Einschreiben-Rückschein vorsieht, nur die Schriftform konstitutive Bedeutung im Sinne von § 125 S. 2 BGB (der Mangel der Form führt zur Nichtigkeit) hat. Die Versendung als Einschreibebrief soll hingegen nur den Zugang der Erklärung sichern. Deshalb ist bei einer solchen Klausel regelmäßig nur die Schriftform als Wirksamkeitserfordernis vereinbart, wohingegen der Zugang der Erklärung auch in anderer Weise als durch einen Einschreibebrief wirksam erfolgen kann (BGH NJW 2013, 1082 Rn. 8 und NJW 2004, 1120). Die Versendung per Einschreiben-Rückschein ist demnach keine Wirksamkeitsvoraussetzung.

Darüber hinaus deutet der BGH unter Hinweis auf seine Entscheidung in NJW 2008, 2254 Rn. 14 ff. an, dass eine Formularklausel, die Mängelrechte erst für die Zeit ab Ablauf einer vom Mieter gesetzten angemessenen Frist vorsieht, unangemessen benachteiligend und deshalb unwirksam sein könnte, weil die Klausel entgegen der gesetzlichen Regelung eine Minderung jedenfalls für den Zeitraum einer angemessenen Frist zur Beseitigung endgültig ausschließt. Da es für die Entscheidung nicht auf diese Frage ankam, lässt der BGH die Wirksamkeit der Formularklausel dahinstehen.