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Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.07.2025 – V ZR 225/24 – „Juristische Person darf Beiratsmitglied werden“

Als Mitglied eines Verwaltungsbeirats der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können auch juristische Personen bestellt werden, jedoch nicht deren gesetzliche Vertreter oder bevollmächtigte Mitarbeiter, die selbst nicht Wohnungseigentümer sind, wenn nichts anderes vereinbart ist. Das entschied der Bundesgerichtshof im Urteil vom 04.07.2025.

Eine Gemeinde ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In einer Eigentümerversammlung vom 27.09.2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin, die selbst kein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, für die Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirats. Daraufhin wurde auch der Beschluss gefasst, in dem es heißt: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat„

Gegen diesen Beschluss wendet sich die Klägerin mit ihrer Anfechtungsklage mit dem Argument, dass ein Nichtmitglied auch nicht Verwaltungsbeirat sein kann. Die Klage ist vor dem Amts- und Landgericht ohne Erfolg geblieben. Auch vor dem Bundesgerichtshof scheitert die Klage.

Denn in dem vorerwähnten Beschluss haben die Eigentümer nicht die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin der Gemeinde, sondern die Gemeinde selbst zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt. Die „aus sich heraus“ objektiv und normativ zu erfolgende Auslegung belegt dies, so der BGH. Es kommt maßgeblich darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist. Nach diesem Maßstab ist der Beschluss so zu verstehen, dass die Gemeinde in den Verwaltungsbeirat gewählt worden ist. Zwar ist nach dem Wortlaut des Beschlusses die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin gewählt worden. Jedoch ergibt sich aus den protokollierten Umständen, dass diese Mitarbeiterin nicht persönlich in den Verwaltungsbeirat gewählt werden sollte, sondern die von ihr in der Versammlung vertretene Gemeinde. Mit der Namensnennung sollte lediglich angegeben werden, wer derzeit bei der Gemeinde für die Wahrnehmung der Beiratstätigkeit zuständig ist. Bei Kenntnis des Protokolls wird ein unbefangener Betrachter nicht davon ausgehen, dass die Mitarbeiterin der Gemeinde die Aufgaben des Mitglieds des Verwaltungsbeirats persönlich und unabhängig von ihrer Einstellung bei der Gemeinde wahrnehmen sollte. Sie war nämlich nicht Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und hatte auch ersichtlich kein eigenes Interesse an der Übernahme solcher Aufgaben und der damit unter Umständen verbundenen persönlichen Haftung. Da sie selbst persönlich mangels Mitgliedschaft in der WEG nicht gewählt werden konnte, würde eine andere Auslegung gegen den Grundsatz verstoßen, wonach im Zweifel anzunehmen ist, dass die zu einer gesetzmäßigen Verwaltung verpflichteten Wohnungseigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen.

Der Bundesgerichtshof bestätigt auch die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Beschluss nicht etwa deshalb für ungültig zu erklären ist, weil eine Gemeinde und damit eine juristische Person zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt worden ist. Bereits der Wortlaut des § 29 Absatz 1 S. 1 WEG enthält keine Beschränkung der Wählbarkeit auf natürliche Personen. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen eine solche Beschränkung. Denn das Gesetz verwendet mehrfach den Begriff des Wohnungseigentümers, ohne dass es darauf ankäme, ob eine natürliche oder juristische Person vorliegt. Auch der Ausschluss juristischer Personen von der Beiratstätigkeit wäre der Sache nach nicht zu rechtfertigen, nachdem kein höchstpersönliches Amt vorliegt, so der Bundesgerichtshof. Die umstrittene Frage ist damit geklärt. Auch bestätigt der BGH seine Auslegungsgrundsätze. Der Wortlaut allein ist nicht maßgeblich.