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Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 – “Führt Zigarettenrauch zur Kündigung?


In den Medien wurde der Fall eines 75-jährigen rauchenden Mieters oft thematisiert, dessen Mietvertrag vom Vermieter wegen des Zigarettengeruches im Treppenhaus gekündigt worden ist. In den beiden ersten Instanzen blieb die Verteidigung des Mieters gegen die Räumungsklage ohne Erfolg, nachdem die Klägerin das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt hat und ihre Kündigung darauf stützte, dass der beklagte Mieter in der Wohnung täglich 15 Zigaretten raucht und Zigarettengestank in das Treppenhaus gelangt. Weiter führte die Vermieterin aus, dass der beklagte Mieter seine Wohnung nicht ausreichend über die Fenster lüfte und die Aschenbecher nicht leere, sodass der Gestank hierdurch vermehrt in das Treppenhaus eindringe. Der BGH folgt den beiden Vorinstanzen nicht. Die Revision hat daher Erfolg und führt zur Zurückweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht. Der BGH entscheidet, dass eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch im Einzelfall eine Störung des Hausfriedens und Verletzung vertraglicher Nebenpflichten darstellen kann, wenn der Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen diese verhindern kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Beeinträchtigungen derart intensiv sind, dass sie ein unerträgliches und gesundheitgefährdendes Ausmaß erreichen. Ob jedoch eine nachhaltige Störung des Hausfriedens gemäß § 569 Abs. 2 BGB zu bejahen ist, die zu einer fristlosen Kündigung führen könne oder eine schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, die eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätte, konnte vom BGH mangels Feststellungen durch die Vorinstanzen nicht beurteilt werden. Die Vorinstanzen haben nämlich prozessuale Vorschriften verletzt und die Tatsachen nur lückenhaft festgestellt, sodass die hierauf erfolgte Würdigung nicht zu einer Verurteilung zur Räumung hätte führen dürfen. Es bleibt daher abzuwarten, welche Feststellungen die Vorinstanzen treffen werden und ob diese ausreichen, um eine Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Es ist daher nicht ausgeschlossen, dass der BGH über den Fall erneut wird entscheiden müssen.