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BGH, Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 300/14 – “Der Zwangsverwalter und die Mietkaution”

Der Kläger wurde Anfang April 2013 zum Zwangsverwalter einer vermieteten Eigentumswohnung bestimmt. Die Beklagte ist Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Mieter haben die Kaution bei Abschluss des Mietvertrages in Höhe von EUR 750,00 an die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage bezahlt. Als das Mietverhältnis im Juli 2013 beendet worden ist, verlangte der Kläger von der beklagten Verwalterin die Zahlung der Kaution nebst Verzugszinsen. Die Klage hatte in allen Instanzen Erfolg. Der Bundesgerichtshof bestätigt die Auffassung des Berufungsgerichtes, das der Kläger die Rückzahlung der Mietkaution von der Verwalterin verlangen kann und dies Grundlage im § 152 Abs. 1, 2 ZVG findet. Dort ist bestimmt, dass der Zwangsverwalter die Aufgabe hat, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten.

Der Bundesgerichtshof  hatte bereits 2003 entschieden (VIII ZR 11/03), dass der Zwangsverwalter befugt ist von dem Schuldner (d.h. Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes erfordert, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung durch die Beschlagnahme entzogen ist, in die Lage versetzt wird, auf die Kaution zurückzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Auch ist der Zwangsverwalter nach Wegfall des Sicherungszweckes verpflichtet, dem Mieter gegenüber die Kaution herauszugeben.

Nichts anderes gilt in dem Fall, wenn der Mieter die Kaution an den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage entrichtet. Richtig ist zwar, dass der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag eintritt. Es macht keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen hat. Da der Zwangsverwalter den Gläubigern verpflichtet ist, möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten, ist es geboten, dass der Zwangsverwalter die Mietkaution in diesen Fällen auch vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Es gibt keinerlei beachtlichen Eigeninteressen des Verwalters, dies zu verweigern, nachdem der Verwalter nur als Zahlstelle des Vermieters fungiert.