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KG Berlin, Urteil vom 30.03.2015 – 8 U 43/14 – “Betriebspflicht kann auch das Verschließen von Ein- und Ausgängen verbieten


Das Kammergericht Berlin befasste sich mit Urteil vom 30.03.2015 – 8 U 43/14 – mit der Frage, ob eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht das Verschließen von Ein- und Ausgängen durch den Mieter verbietet.

Der Mieter mietet gewerblich genutzte Räume, die im Untergeschoss bis zum 5. Obergeschoss eines Centers in Berlin liegen. In § 1 Nr. 1 des Mietvertrags ist vereinbart, dass die Räume von der Vermieterin entsprechend den als Anlage zum Mietvertrag genommenen Plänen erstellt werden. Der Plan für das 1. Obergeschoss sieht zusätzlich zu den Ein- und Ausgängen im Erdgeschoss einen Eingang von der Ladenstraße des Centers vor sowie eine Kassenzone mit 10 Kassen und ebenso vielen Ausgängen. Bei den Mietvertragsverhandlungen hatte die Vermieterin deutlich gemacht, dass sie auch die Einrichtung von Ein- und Ausgängen im 1. Obergeschoss wünschte. Im Mietvertrag wurde eine Betriebspflicht vereinbart. Geregelt wurde ferner, dass Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden sowie die Aufhebung des Schriftformerfordernisses der Schriftform bedürfen. Die Mieträume wurden entsprechend den Plänen erstellt. Im April 2010 hat die Mieterin die Ein- und Ausgänge im 1. Obergeschoss verschlossen. Die Vermieterin klagt auf Herstellung eines Eingangs sowie von Ausgängen gemäß dem Plan, der Bestandteil des Mietvertrages ist. Das Kammergericht gibt der Vermieterin recht und führt aus, der Vermieterin stehe gegen die Mieterin ein Anspruch aus dem Mietvertrag auf Wiedereinrichtung und Offenhaltung der Ein- und Ausgänge nebst Kassen im 1. Obergeschoss zu. Zwar ist ein Mieter nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet, vorhandene Einrichtungen zu nutzen. Jedoch ergibt sich die Verpflichtung der Mieterin vorliegend aus der Zusammenschau des dem Mietvertrag beigefügten Plan für das 1. Obergeschoss und der im Mietvertrag vereinbarten Betriebspflicht und dem Inhalt der Vertragsverhandlungen. Das Kammergericht legt den Mietvertrag so aus, dass die Betriebspflicht auch die Pflicht zur Aufrechterhaltung einer Ein- und Ausgangssituation im 1. Obergeschoss umfasst. Die Betriebspflicht diene dem Interesse des Vermieters nicht nur am Fortbestand des Geschäfts des Mieters überhaupt, sondern – zumal in einem Einkaufszentrum – auch an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Deshalb kann die Mieterin die Betriebspflicht nach Treu und Glauben nicht dadurch umgehen, dass sie ohne Zustimmung der Vermieterin die bei Vermietung vorhandenen Ein- und Ausgänge verschließt. Denn auch diese prägen das Erscheinungsbild der Mietsache und haben eine potentiell belebende Wirkung auf andere Bereiche des Einkaufscenters.

Die Vereinbarung ist auch nicht wegen Nichteinhaltung der Schriftform unwirksam. Die Schriftformklausel ist nicht einschlägig, da es sich nicht um eine „Ergänzung“ oder „Nebenabrede“ zum Mietvertrag handelt. Die Pflicht zur Offenhaltung des Ein- und Ausgangsbereich nebst Kassen folgt nicht erst aus einer mündlichen Abrede oder stillschweigenden Vereinbarung, sondern aus einer Auslegung des Mietvertrags. Selbst wenn man das Auslegungsergebnis maßgeblich erst mit dem ergänzend zu berücksichtigenden Inhalt der Vertragsverhandlungen begründen wollte, würde dies zu keinem Formmangel führen. Denn der Wille der Parteien fand auch in diesem Fall in der Urkunde, also dem Mietvertrag, einen hinreichenden, wenn auch „unvollkommenen“ Ausdruck. Denn hierfür ist nicht etwa erforderlich, dass sich das Auslegungsergebnis aus dem Wortlaut der Klausel von selbst erschließt (vgl. BGH LwZR 2/04). Auch eine mündliche Vereinbarung kann zur Auslegung dessen herangezogen werden, was in der Vertragsurkunde unvollkommen, aber zumindest andeutungsweise niedergelegt ist (BGH, Beschluss vom 19.10.2005 – XII ZR 67/02). Vorliegend hat der Parteiwille in der Urkunde durch die ausdrückliche Betriebspflicht in Verbindung mit der Zustandsbeschreibung der Räume, die einen Zugang im 1. Obergeschoss vorsahen, einen zwar unvollkommenen, aber hinreichenden Ausdruck gefunden.

Schon Goethe, selbst Jurist, spottete im Faust über die Auslegungskünste von Gerichten. Goethe hätte am Urteil des Kammergerichts seine Freude gehabt.