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OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15 – “Außerordentliche Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung”

Mit Beschluss vom 30.07.2015 – 5 U 375/15 – hat das Oberlandesgericht Dresden entschieden, dass ein Vermieter trotz unerlaubter Untervermietung nicht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zusteht.

Mietgegenstand des langjährigen Mietvertrages sind zum Betrieb einer Werbeagentur genutzte Räume. In § 3 des Mietvertrages ist geregelt, dass die Untervermietung grundsätzlich gestattet ist, wobei sie der Zustimmung des Vermieters bedarf, welche dieser nur aus wichtigem Grund verweigern darf. Der Mieter nimmt ohne Zustimmung des Vermieters eine Untervermietung vor. Eine Vereinbarung, mit welcher der Untermieter anstelle des Untervermieters in den bestehenden Mietvertrag mit dem Vermieter eingetreten wäre, kommt nicht zu Stande, weil der Vermieter seine diesbezügliche Zustimmung mit einer Erhöhung der Miete verknüpfte. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos wegen ungenehmigter Untervermietung und erklärt hierbei, dass er bereit sei, in ein direktes Mietverhältnis bezüglich der Räume mit dem Untermieter einzutreten. Das Oberlandesgericht Dresden entscheidet, dass eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters auch dann eine Pflichtverletzung darstellt, wenn wie hier ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis besteht. Eine solche Pflichtverletzung ist jedoch regelmäßig kein Grund für eine außerordentliche Kündigung. Der Vermieter wäre hier verpflichtet gewesen, seine Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen. Dass kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung in der Person des Untermieters vorliegt, brachte der Vermieter bereits dadurch zum Ausdruck, dass er erklärte, der Untermieter käme für ihn als Vertragspartner eines Hauptmietvertrages in Betracht. Es bestand also kein Kündigungsgrund, weil der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, die Zustimmung zur Untervermietung zu erteilen. Zwar handelt der Mieter rechtswidrig, wenn er statt den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung zu verklagen vertragswidrig die Untervermietung vornimmt. Diese Pflichtverletzung wiegt aber nicht so schwer, dass sie einen Grund zur außerordentlichen Kündigung gibt. Dies ist einsichtig und überzeugend, denn der Vermieter handelt selbst rechtswidrig und durch rechtswidriges Verhalten kann man nicht einen Kündigungsgrund schaffen, auch wenn die Pflichtverletzung des Vermieters eine Pflichtverletzung des Mieters zur Folge hat.