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OLG Koblenz, Urteil vom 05.06.2013 – 5 U 1149/12, BGH, Beschluss vom 20.04.2015 – XII ZR 97/13 – “Aufrechnungsverbot eines Formularmietvertrages”

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22.04.2015 – XII ZR 97/13 – die Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein recht interessantes Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz vom 05.06.2013 – 5 U 1349/12 – zurückgewiesen. Die Parteien stritten unter anderem über die Wirksamkeit eines in einem Formularmietvertrag enthaltenden Aufrechnungsverbotes. Der Mieter hatte des Weiteren gemeint, wegen Schimmel in einem Ladenlokal und anderer Mängel zur Minderung befugt gewesen zu sein.

Der Mietvertrag enthielt die häufig anzutreffende formularmäßige Klausel, dass gegen Mietzinsansprüche des Vermieters nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufgerechnet werden könne. Der Mieter meint, diese Vertragsklausel sei aus Rechtsgründen unwirksam. Er verweist auf die Entscheidung VII ZR 209/07 des Bundesgerichtshofs zu einem Aufrechnungsverbot in einem Architektenvertrag. Dort war formularmäßig geregelt, dass gegen die Honoraransprüche des Architekten nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufgerechnet werden könne. Der Bundesgerichtshof hatte im Urteil VII ZR 209/07 gemeint, das Aufrechnungsverbot sei unwirksam, denn es benachteilige den Vertragspartner des Architekten unangemessen, weil der Besteller in einem Abrechnungsverhältnis eines Werkvertrages gezwungen würde, eine mangelhafte oder unfertige Leistung des Architekten in vollem Umfang zu vergüten, obwohl ihm Gegenansprüche in Höhe der Mangelbeseitigungs- oder Fertigstellungskosten zustehen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs VII ZR 209/07 ist nach Auffassung des Oberlandesgerichts bei der Gewerberaummiete aber nicht einschlägig. Das Oberlandesgericht Koblenz beruft sich auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27.01.1993 – XII ZR 141/91 -, in dem der Bundesgerichtshof entschied, dass es zulässig ist, in Gaststättenpachtverträgen formularmäßig die Minderung, Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes auszuschließen, soweit es sich nicht um rechtskräftig festgestellte oder unstreitige Gegenforderungen handelt. Von dieser Entscheidung sei der BGH auch danach nicht abgerückt. Das Urteil des BGH VII ZR 209/07 beruhe auf den Besonderheiten des Abrechnungsverhältnisses im Bau- und Architektenvertrag und sei deshalb bei der gewerblichen Miete nicht einschlägig.

Der Mieter hatte ferner in der Vergangenheit ein Urteil gegen den Vermieter erwirkt, das den Vermieter zur Beseitigung bestimmter Mängel verpflichtete. Der Vermieter beseitigte die Mängel nicht. Im Wege der Zwangsvollstreckung nach § 887 ZPO ließ sich der Mieter ermächtigen, auf Kosten des Vermieters die Mängel zu beseitigen. Auf Antrag nach § 887 Abs. 2 ZPO wurde der Vermieter im Wege der Zwangsvollstreckung verurteilt, einen Kostenvorschuss von EUR 40.000,00 an den Mieter zu zahlen, was auch geschah. Der Mieter verwendete das Geld aber nicht zur Mangelbeseitigung. Er musste deshalb den Vorschuss an den Vermieter wieder zurückerstatten. Das Oberlandesgericht Koblenz entscheidet, dass ein Mieter, der einen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung erlangt, alsbald für Abhilfe sorgen muss. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit dem Vermieter zurückerstatten, lebt das Recht zur Mietminderung hiernach aber wieder auf.

Der Mieter berief sich ferner darauf, dass die Miete wegen Schimmelbefall der Verkaufsräume eines Ladenlokals gemindert gewesen sei. Verkauft wurden vorwiegend Uhren und Schmuck. Der Mieter konnte nicht vortragen, dass die zum Verkauf bereitgehaltene Ware durch den Schimmelbefall gefährdet war. Er trug auch nicht vor, dass es zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen beim Verkaufspersonal kam. Er konnte auch nicht geltend machen, dass Beeinträchtigungen insbesondere der Kunden durch Gerüche vorlagen. Da somit keine konkrete Beeinträchtigung oder Gefährdung der Geschäftstätigkeit und/oder der Gesundheit von Personal oder Kunden aufgezeigt wurde, konnte mit der Begründung, es sei Schimmel aufgetreten, die Miete nicht gemindert werden.