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Oberlandesgericht Frankfurt, Urteil vom 18.10.2023 – 15 U 228/21 – „Auch aus Werbeankündigungen kann Haftung entstehen“

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat in einer Entscheidung eine rechtliche Gegebenheit herausgearbeitet, die vielen Bauträgern im Vertrieb offensichtlich nicht klar genug ist:

Auch eine werbliche Ankündigung im Rahmen des Verkaufs kann sich auf die geschuldeten Bauqualitäten auswirken!

Im konkreten Fall lag den Erwerbsverträgen eine Baubeschreibung über eine anspruchsvoll gestaltete Stadtvilla mit exklusiven Eigentumswohnungen zugrunde. Das Oberlandesgericht schloss daraus, dass damit ein Schallschutz gefordert und geschuldet ist, der ein erhöhtes, die Anforderungen der DIN 4109 übersteigendes Maß erfordert. Dies, obwohl zu einem erhöhten Schallschutz in der Baubeschreibung nicht ausdrücklich etwas geregelt war.

Auch wenn den einen oder anderen diese Entscheidung überraschen mag, so ist es doch wenig überraschend, dass wenn ein Erwerber (Laie) mit Ankündigungen in einem Vertragsverhältnis gelockt wird, die ihm eine luxuriöse Ausstattung, Exklusivität und anspruchsvoll gestaltetes Wohnen in einer Villa versprechen, auch die Erwartung haben darf, dass dann der Schallschutz ebenfalls auf hohem oder höchstem Niveau ist und nicht nur den Mindestanforderungen, die z.B. im sozialen Wohnungsbau gelten, genügt.

Das große Problem für den Bauträger ist, dass er bei einer solchen werblichen Ankündigung selbst gar nicht genau wissen kann, welchen Lärmschutz/Schallschutz er am fertigen Bauwerk erreichen muss. Um auf Nummer sicher zu gehen, müsste er den höchst möglichen planen und umsetzen, was natürlich teuer ist.

Auch wenn mit positiven Eigenschaften plakativ geworben wird, muss man darauf achten, dass die Baubeschreibung unmissverständlich regelt, welcher technische Standard geliefert wird. Unter Umständen ist es dann sogar erforderlich klarzustellen, dass es sich z.B. beim Schallschutz um einen Standard handelt, der nicht dem Kriterium luxuriös/exklusiv und ähnlichem genügt.