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Oberlandesgericht Hamburg, Urteil vom 05.02.2024 – 4 U 44/22 – „Altbausanierung = Neubau?“

Das Oberlandesgericht Hamburg hat einem Bauträger, der vertragliche Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung mit Neubauarbeiten vergleichbar waren attestiert, dass er nicht nur für die Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts haftet.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Bauträger erwarb Anfang 2015 ein bebautes Grundstück. Das Gebäude wird umfangreich umgebaut, im November 2017 veräußert er das Einfamilienhaus. Im Veräußerungsvertrag verpflichtete er sich unter anderem auch zur schlüsselfertigen Errichtung eines Anbaus. Das Gebäude wird übergeben, die Erwerber machen einen Kostenvorschussanspruch in Höhe von 317.000,00 EUR wegen Mängeln geltend, der Bauträger beruft sich darauf, er habe doch nur eine gebrauchte Immobilie verkauft und für diesen Verkauf einen Gewährleistungsausschluss vereinbart, soweit die Mängel die Altbausubstanz betreffen.

Das Oberlandesgericht Hamburg lässt diese Argumentation nicht gelten. Es handelt sich im konkreten Fall um eine so umfangreiche Sanierung, dass sie einem Neubau gleichstehe und dann gelte auch das Gewährleistungsrecht des Werkvertragsrechts. Der Unternehmer muss das Gebäude also inklusive der Altsubstanz so herstellen, dass es den anerkannten Regeln der Technik im Zeitpunkt der Abnahme entspricht. Das gilt dann auch für den Teil des alten Gebäudes, der fortbesteht.

Wer in einem solchen Fall die Haftung für Altbau und Neubau unterschiedlich gestalten will, muss eine klare und transparente Trennung im Vertrag festlegen, für welche neuen Bauteile er die werkvertragliche Haftung übernimmt und wo dies ausgeschlossen sein soll. Ein pauschaler Verweis auf einen Gewährleistungsausschluss hilft nicht.