Project Description

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015 – 6 U 7/14 – “Anspruch auf Nutzungsentschädigung umfasst auch Betriebskostenvorauszahlungen“

Mit Urteil vom 06.10.2015 – 6 U 7/14 – hat das Oberlandesgericht Brandenburg in Übereinstimmung mit der einhelligen Meinung in Rechtsprechung und Literatur entschieden, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch die Betriebskostenvorauszahlung umfasst, allerdings nur solange noch keine Abrechnungsreife eingetreten ist. Obgleich es um Selbstverständlichkeiten geht, sollen diese dennoch dargestellt werden, da es sich um praxisrelevante Themen handelt.

Der Vermieter kündigt wegen Zahlungsrückständen wirksam fristlos zum 16.03.2010. Der Mieter gibt die Mietsache erst am 21.12.2011 zurück. Der Mietvertrag endete am 16.03.2010 und damit entfällt auch der vertragliche Anspruch auf Zahlung von Miete und Betriebskostenvorauszahlung. Für die Zeit vom 17.03.2010 bis zur Räumung am 21.12.2011 schuldet der Mieter jedoch eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB. Diese Nutzungsentschädigung erfasst die bei Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen. Nach Eintritt der Abrechnungsreife, in aller Regel nach Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung wegen der Betriebskosten allerdings nur noch aufgrund einer Betriebskostenabrechnung verlangen. Er hat keinen Anspruch mehr auf Nebenkostenvorauszahlungen.

Wie häufig bei Mietern, die die Miete nicht mehr zahlen können, brachte der Mieter auch im vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall erfolglos einige Scheinargumente vor. Da Abrechnungsreife vorlag, hatte der Vermieter ordnungsgemäß über die Betriebskosten auch für die Zeit ab Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Zeitpunkt der Räumung abgerechnet. Der Mieter machte zunächst erfolglos geltend, die Abrechnungen seien formell nicht wirksam, weil in ihr Soll-Vorauszahlungen eingestellt wurden, die nicht geleistet worden sind. Das Oberlandesgericht Brandenburg entscheidet, dass der Umstand, dass die Abrechnungen auf der Basis der Soll-Vorschüsse erstellt sind, mithin die vereinbarten Vorauszahlungen zugrundegelegt wurden, obgleich der Mieter Vorauszahlungen nicht geleistet hat, die formelle Wirksamkeit nicht beeinträchtigt (so auch BGH NJW 2009, 3575). Erfolglos war auch der Einwand des Mieters, der Vermieter habe keine Belege für die in den Betriebskostenabrechnungen angesetzten Kosten vorgelegt. Den Vermieter trifft nämlich regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes, denn der Mieter hat das Recht, die für die Betriebskostenabrechnung maßgebenden Belege einzusehen (BGH NJW 2011, 3028). Folglich obliegt es zunächst dem Mieter, den Betriebskostenansatz des Vermieters und die zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die Belege in konkreter Weise substantiiert zu bestreiten (OLG Düsseldorf ZMR 2012, 542). Dem war der Mieter aber nicht nachgekommen.