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OLG Köln, Urteil vom 18.09.2015 – 1 U 28/15 – “Bedarf die Genehmigung zur Untervermietung der Schriftform?”

Mit Urteil vom 18.09.2015 – 1 U 28/15 – befasste sich das Oberlandesgericht Köln mit der Frage, ob die Genehmigung des Vermieters zur Untervermietung der Schriftform bedarf. Obgleich ich Zweifel habe, dass auch der Bundesgerichtshof in einem entsprechenden Fall wie das Oberlandesgericht Köln argumentieren würde, soll die Entscheidung dennoch besprochen werden. Erforderlich ist aber der einleitende Warnhinweis, dass man sich keinesfalls darauf verlassen darf, dass die Auffassung des Oberlandesgerichts Köln vom Bundesgerichtshof geteilt würde. Im konkreten Fall wird es allerdings keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geben, da das Oberlandesgericht Köln die Revision mit der (zweifelhaften) Begründung nicht zugelassen hat, die Sache habe keine grundsätzliche Bedeutung.

Gegenstand des bis 14.10.2020 befristeten schriftlichen Mietvertrages ist eine Tanzgaststätte. Im schriftlichen Mietvertrag wurde vereinbart, dass das Recht des Mieters zur Untervermietung ausgeschlossen ist. Der Mietvertrag enthält ferner eine salvatorische Klausel (eine unwirksame Regelung soll durch eine wirksame ersetzt werden) und die Verpflichtung zur Heilung von Schriftformmängeln. Im Jahr 2012 fragte der Mieter den Vermieter schriftlich an, ob er eine Untervermietung an den Untermieter U gestatte. Mit einem Schreiben vom 20.06.2012 sprach der Vermieter die Genehmigung zur Untervermietung an Herrn U aus. Mit Schreiben vom 17.11.2014 kündigte der Vermieter sodann zum 30.06.2015 mit der Begründung, der Mietvertrag sei wegen eines Schriftformmangels ordentlich kündbar, weil die Gestattung zur Untervermietung nicht die gesetzliche Schriftform wahre. Das Landgericht Köln hatte den Mieter zur Räumung verurteilt. Das Oberlandesgericht Köln war anderer Auffassung und wies die Räumungsklage ab, obgleich die Genehmigung zur Untervermietung nicht die gesetzliche Schriftform wahrte, denn hierzu wäre ein schriftlicher Mietvertragsnachtrag erforderlich gewesen.

Gemäß § 550 BGB müssen Mietverträge mit einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr schriftlich geschlossen werden. Wird die Formvorschrift nicht eingehalten, gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit und kann als solcher ordentlich gekündigt werden. Der Formvorschrift des § 550 BGB, die gemäß § 578 Abs. 1, Abs. 2 BGB für gewerbliche Mietverträge entsprechend gilt, unterliegt grundsätzlich der gesamte Vertragsinhalt, soweit er mietvertragliche Regelungen enthält, für die § 566 BGB (der Erwerber des Grundstücks tritt kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein, es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“) gilt. Mindestinhalt sind die wesentlichen Bedingungen eines Mietverhältnisses, nämlich Vertragspartner, Mietgegenstand, Mietpreis und Dauer (Palandt, BGB, § 550 Rn. 10). Die Vorschrift des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient § 550 BGB dazu, die Beweiskraft langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (BGH NJW 2014, 1087, 1089). Maßgebender Normzweck ist der Schutz des Grundstückserwerbers zum Ausgleich für dessen Bindung an den Mietvertrag nach § 566 BGB (Münchner Kommentar, BGB, § 550 Rn. 2). Es gibt indes zahlreiche Fallgestaltungen, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines langfristigen Mietvertrags zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustandegekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde (BGH NJW 2014, 1087, 1089). Das aus § 550 S. 1 BGB folgende Erfordernis der Schriftform gilt für sämtliche wesentlichen Abreden der Parteien, aus denen sich nach ihrem Willen der Vertrag zusammensetzen soll. Deshalb bedürfen grundsätzlich Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrags gleichfalls der Schriftform, wenn sie für die Parteien wesentliche Punkte betreffen. Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob die Pflichten der Parteien verschärft oder erleichtert werden. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst unter Beachtung der Form geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH NJW 1994, 1649, 1651). Von dem Formerfordernis ausgenommen werden nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs so genannte unwesentliche Änderungen. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind, unterliegen nicht diesen strengen Anforderungen (BGH NJW 1999, 3257, 3258; BGH NJW 2000, 1105, 1106; BGH NJW 2008, 365, 366; Kammergericht Berlin NZM 2005, 457, 458).

Ebenso wie bereits der Bundesgerichtshof in der Entscheidung NJW 2013, 1082 in anderer Sache lässt es auch das Oberlandesgericht Köln offen, ob die nachträgliche Gestattung der Untervermietung eines schriftlichen Mietvertragsnachtrages bedarf. Dies wird damit begründet, dass die Erlaubniserteilung des Vermieters zur Untervermietung keine den ursprünglichen Mietvertrag abändernde Vereinbarung, sondern eine einseitige Willenserklärung des Vermieters sei. Hierin liege keine nachträgliche Abänderung der im Mietvertrag vereinbarten Unzulässigkeit einer Untervermietung. Die Erklärung zielte erkennbar nicht darauf ab, auch künftige Fälle von der mietvertraglichen Abrede auszunehmen, dass das Recht des Mieters zur Untervermietung ausgeschlossen ist. Das Oberlandesgericht Köln stellt darauf ab, dass es kein allgemeines Recht zur Untervermietung gibt. Die Überlassung des selbstständigen Gebrauchs an Dritte bedarf vielmehr der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter kann diese Erlaubnis grundsätzlich nicht erzwingen. Wird die Erlaubnis verweigert, so hat der Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht, sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Die mietvertragliche Regelung, wonach das Recht des Mieters zur Untervermietung ausgeschlossen ist, schließt daher kein allgemeines Recht des Mieters zur Untervermietung aus, sondern beschränkt allenfalls sein außerordentliches Kündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Vor diesem Hintergrund ist der Anwendungsbereich des § 550 BGB nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln vorliegend schon nicht eröffnet.

Die Auffassung des Oberlandesgerichts Köln, dass die Genehmigung zur Untervermietung in einem derartigen Fall keines schriftlichen Mietvertragsnachtrags bedarf, ist gut vertretbar. Es wird abzuwarten sein, ob der Bundesgerichtshof dem in einem entsprechenden Fall folgen wird, wofür einiges spricht. Auf außerordentlich dünnes Eis begibt sich das Oberlandesgericht Köln aber mit seiner Hilfsbegründung, selbst wenn die Schriftform nicht gewahrt worden wäre, könne sich der Vermieter hierauf nicht berufen, weil er ansonsten treuwidrig handelte, § 242 BGB. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die Nichtigkeit des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, sich auf den Formmangel zu berufen. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH NJW 2007, 3202, 3203). Darüber hinaus sind im Einzelfall Ausnahmen möglich, wenn besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass die Berufung auf den Schriftformmangel zu schlechterdings untragbaren Ergebnissen führen würde. Derartige besondere Umstände können etwa dann angenommen werden, wenn sich die Parteien vertraglich zur Nachholung der Form verpflichtet haben. Eine solche Sonderkonstellation lag nach Auffassung des Oberlandesgericht Köln auch im entschiedenen Fall vor, weil der Mietvertrag eine salvatorische Klausel und eine Schriftformheilungsklausel enthielt. Deshalb soll es nach Auffassung des Oberlandesgericht Köln bei derartigen Sachverhaltsgestaltungen treuwidrig sein, wenn sich eine Vertragspartei auf den Schriftformmangel beruft. Diese Begründung überzeugt allerdings nicht. Eine salvatorische Klausel, also die Verpflichtung, eine unwirksame Regelung durch eine wirksame zu ersetzen, stellt keine wirksame Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform dar. Nach jüngerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verstoßen ferner Schriftformheilungsklauseln gegen die zwingende Vorschrift des § 550 BGB und sind daher unwirksam (BGH NJW 2014, 1087 und BGH NJW 2014, 2102). Wie eine salvatorische Klausel, die nicht zur Heilung von Schriftformmängeln verpflichtet, und eine unwirksame Schriftformheilungsklausel dazu führen können, dass die Berufung auf einen Schriftformmangel treuwidrig sein soll, erschließt sich zumindest mir nicht. Ich halte diese Begründung des Oberlandesgerichts Köln deshalb für rechtsdogmatisch falsch. Dies ändert aber nichts daran, dass die Entscheidung im Ergebnis dennoch richtig sein könnte, wenn man nämlich der gut vertretbaren Auffassung folgt, dass die Genehmigung zur Untervermietung ohnehin nicht der Schriftform bedarf.