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BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15– “Änderung der Rechtsprechung zur Anbietpflicht eines Vermieters“

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige Rechtsprechung bestätigt, dass auch die Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes Eigenbedarf im Sinne des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. Der Eigenbedarf der Gesellschafter ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes zuzurechnen. Denn durch die Ausgestaltung der einzelnen Kündigungstatbestände wie des Eigenbedarfs sollen keineswegs nur Mieterinteressen geschützt werden. Durch diese Tatbestände soll vielmehr ein gerechter Interessenausgleich zwischen den Mietvertragsparteien ermöglicht werden. Zwar sind nicht die Gesellschafter selbst als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft. Der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs ist daher nicht direkt auf die Gesellschaft anwendbar, nachdem diese selbst nicht wohnt. Durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist aber eine ungeplante Regelungslücke entstanden. Diese Lücke ist im Wege der analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahingehend zu schließen, dass sich auch die Gesellschaft bürgerlichen Rechtes auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen darf.

Geändert wurde die Rechtsprechung allerdings zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, wenn diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Verstößt der Vermieter dagegen, war nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes die Kündigung unwirksam. An dieser Rechtsprechung hält der Bundesgerichtshof nunmehr nicht länger fest. Die Verletzung der Anbieterpflicht hat nicht mehr die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge. Die Kündigung ist zwar wirksam, der Vermieter verstößt allerdings gegen mietvertragliche Rücksichtnahmepflichten und macht sich schadensersatzpflichtig. In diesem Fall kann der Mieter Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden wie Umzugs- und Maklerkosten verlangen.