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LG Berlin, Urteil vom 2.10.2015 – 63 S 335/14 – “Zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln”

Die Beklagten haben eine renovierungsbedürftige Wohnung angemietet. Bei Einzug waren Maler- und Tapezierarbeiten an den Scheuerleisten, in Bad und Küche sowie an Heizungsrohren und den Deckendurchbrüchen notwendig. Diese Arbeiten wurden bei Beginn des Mietverhältnisses von den Mietern durchgeführt. Hierfür hat der Vermieter dem Mieter die erste Monatsmiete erlassen. Im Mietvertrag wurde den Mietern auch die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auferlegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verweigerten die Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen mit der Begründung, dass die betreffende Klausel unwirksam sei. Nach erfolgloser Fristsetzung hat der Vermieter die Kosten mit der Kaution verrechnet. Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Denn der vom Vermieter gewährte Ausgleich kompensiert die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungserscheinungen. Das Landgericht sah aufgrund der im geringfügigem Umfang gegebenen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung die Kompensation durch Nachlass einer Nettokaltmiete als ausreichend an.

Auch wenn der Bundesgerichtshof vor knapp einem Jahr zahlreiche Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erachtet hat, ist jeder Fall gesondert zu beurteilen. Insbesondere hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass auch bei unrenoviert überlassenem Wohnraum eine Schönheitsreparaturklausel durchaus Wirksamkeit entfalten kann, wenn dem Mieter ein ausreichender Ausgleich zugeflossen ist. Wie hoch dieser im Einzelfall ist, müssen die Tatsachengerichte entscheiden. Im vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hat dieser eine Kompensation von einer Nettokaltmiete für die oben beschriebenen Maßnahmen als ausreichend erachtet. Je größer der Renovierungsbedarf für den Mieter desto größer ist dem Mieter ein Ausgleich zu gewähren. Um später, gegebenenfalls nach Jahren noch beweisen zu können, welcher Ausgleich dem Mieter für welche Arbeiten zugeflossen ist, ist eine saubere Dokumentation des renovierungsbedürftigen Zustandes und des zugeflossenen Ausgleiches in einer Vereinbarung zu empfehlen und Voraussetzung für eine erfolgreiche Durchsetzung von Schönheitsreparaturverpflichtungen.