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BGH, Urteil vom 12.10.2011 –  VIII ZR 251/10 – „Zur Kündigung einer vom Wohnungsmieter separat vermieteten Garage”

Eine Mieterin hat eine Wohnung in Duisburg mit einem schriftlichen Wohnraummietvertrag angemietet. Zusätzlich hat sie in einem 150 m von der Wohnung entfernt gelegenem Einfamilienhaus, das ursprünglich ebenfalls der Vermieterin gehörte, eine Garage durch mündliche Absprache gemietet. Die Vermieterin ver-äußerte das 150 m von der Wohnung entfernte Gebäude mit der Garage. Die neuen Eigentümer kündigten den Vertrag über die Garage und verlangten Herausgabe. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die neu-en Eigentümer einen Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB haben, da es sich vorliegend um zwei verschiedene Mietverträge gehandelt hat. Die Kündigung der Garage wäre nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses wäre, was vorliegend jedoch nicht der Fall war. Im schriftlichen Wohnungsmietvertrag war die Garage eben nicht erwähnt. In der Konstellation, wonach ein schriftlicher Wohnraumietvertrag und ein separat abgeschlossener mündlicher Mietvertrag über eine Garage bestehen, spricht eine Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge, zumal die  Wohnung und Garage sich nicht auf demselben Grundstück befinden. Will daher der Mieter vermeiden, dass der Mietvertrag über eine Garage unabhängig vom Wohnraummietvertrag gekündigt wird, wird er dafür zu sorgen haben, dass die Garage im Mietvertrag über die Wohnung erwähnt wird, damit eine rechtliche Einheit angenommen werden kann. In diesem Fall darf der Mietvertrag nur im Ganzen gekündigt werden, wofür der Vermieter regelmäßig Gründe vorzuweisen hat.