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Bundesgerichtshof, Urteil vom 11.04.2025 – V ZR 96/24 – „Zum Inhalt und Anfechtung von Jahresabrechnungen“

In der Eigentümerversammlung vom 08.12.2022 beschlossen die Wohnungseigentümer die Abrechnungsspitzen aus den Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Jahr 2020. Ausweislich der Abrechnungen betrugen die Bewirtschaftungskosten 2020 insgesamt EUR 46.056,96, wobei EUR 20.744,31 aus der Instandhaltungsrücklage entnommen worden waren. Die Gesamtabrechnungssumme beträgt EUR 40.112,65 (EUR 46.056,96  – 5.944,31 EUR ). Der Abzugsbetrag errechnet sich aus der Differenz von EUR 20.744,31 („Entnahme lt. WP/Beschluss“) und einer „Zuführung lt. WP/Beschuss“ von EUR 14.800 Das lt. Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld betrug insgesamt EUR 31.512, die Zuführungen zu der Instandhaltungsrücklage beliefen sich auf EUR 4.800. Daraus ergibt sich eine Unterdeckung von EUR 3.800,65 (EUR 40.112,65 – EUR 31.512 – EUR 4.800 ), die auf die Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Kostenanteil verteilt wird. Für die Klägerin errechnet sich für ihre Wohnung Nr. 3 eine Abrechnungsspitze von EUR 523,59 und für ihre Wohnung Nr. 4 von EUR 318,07.

Die Klägerin wendet sich gegen den Abrechnungsbeschluss für das Jahr 2020 mit der Anfechtungsklage insoweit, als ein aus der Rücklage entnommener Betrag von EUR 10.000 nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Der Bundesgerichtshof entscheidet hierzu, dass der Beschluss vom 08.12.2022 insoweit für ungültig erklärt wird, als in der Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse für das Jahr 2020 eine Entnahme von EUR 10.000 aus der Erhaltungsrücklage eingeflossen ist.

Denn Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen, so der Bundesgerichtshof. Nach novelliertem WEG-Recht beschließen die Wohnungseigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Im Gegensatz zur alten Rechtslage sind Gegenstand des Beschlusses nur Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter -oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sogenannte Abrechnungsspitzen). Damit ist der Beschlussgegenstand nach neuem Recht reduziert, sodass Fehler der zugrundeliegenden Jahresabrechnung nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungsverpflichtungen auswirkt.

Ein solcher betragsrelevanter Mangel des Beschlusses ist hier gegeben, weil in die Berechnung der Abrechnungsspitzen ein Betrag von EUR 10.000 eingeflossen ist, der nicht verteilungsrelevant ist. Denn Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen. Andernfalls würden die Wohnungseigentümer doppelt belastet, weil sie die Ausgaben bereits vorher durch die entsprechenden Beträge zur Erhaltungsrücklage finanziert haben.

Der Bundesgerichtshof bestätigt auch die Rechtsauffassung des Berufungsgerichtes, wonach der Beschluss vom 08.12.2022 nur teilweise für ungültig erklärt wurde. Der Bundesgerichtshof teilt die Rechtsauffassung, dass eine Teilanfechtung möglich ist. Beschlussgegenstand des § 28 Abs. 2 S. 1 WEG ist zwar nur noch das Abrechnungsergebnis, jedoch steht hinter diesem immer ein überprüfbarer Rechenweg. Die Abrechnungsspitze setzt sich aus einer Teilforderung in Bezug auf bestimmte Kostenpositionen zusammen. Die Ungültigerklärung kann sich demnach auf die fehlerhaften Teile beschränken. Die Abrechnungsspitze stellt nach der Konzeption des § 28 Abs. 2 WEG lediglich das Rechenergebnis aus den anteilig zu verteilenden Kostenpositionen dar.

Ob die Ungültigkeit eines Teils des Beschlusses zur Gesamtungültigkeit führt, ist die nach bisherigem Recht in entsprechender Anwendung des § 139 BGB zu beurteilen und richtet sich danach, ob der unbeanstandet gebliebene Teil des Beschlusses allein sinnvollerweise Bestand haben kann und anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer ebenfalls gefasst hätten. Es ist in der Regel davon auszugehen, dass die Eigentümer das objektiv Vernünftige gewollt hätten. Das war hier nach der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes der Fall, sodass eine Gesamtnichtigkeit des gefassten Beschlusses nach § 139 BGB ausschied.