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Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 29.3.2023 – 3 U 118/20 – “Von SRF erstrittenes obergerichtliches Urteil zu Kosten für kaufmännisches und technisches Management, Verwaltung und Betreuung“


Mit einem von uns erstrittenen Urteil vom 29.3.2022 – 3 U 118/20 – hat das Brandenburgische Oberlandesgericht entschieden, dass eine mietvertragliche Umlageklausel betreffend Kosten des kaufmännischen und technischen Managements, der Verwaltung und Betreuung unwirksam ist. Auf der Grundlage einer derartigen mietvertraglichen Regelung legte der Vermieter Nebenkosten für die technische vor Ort Betreuung, die kaufmännische vor Ort Betreuung und das Objektmanagement um. Das Brandenburgische Oberlandesgericht entscheidet, dass diese Kosten von den Mietern nicht zu tragen sind, denn die mietvertragliche Regelung verstoße gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Insofern sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass AGB wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze war die mietvertragliche Regelung unwirksam. Zwar kann der gewerbliche Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH die Kosten der Verwaltung des Mietobjekts grundsätzlich auf den Mieter umlegen und ist auch eine Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ des Mietobjekts in der Regel hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in der Betriebskostenverordnung und der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden kann. Eine Klausel, die eine Umlage der Kosten eines Centermanagers oder die „Kosten für das Management“ eines Einkaufszentrums vorsieht, ist jedoch intransparent, da sie nach dem Wortlaut nicht nur Tätigkeiten der Hausverwaltung, sondern sogar die Anwalts-, Steuer- und Unternehmensberatung des Vermieters im Zusammenhang mit der Objektvermietung umfassen kann, nach Grund und Höhe unbestimmt ist und die gewerblichen Mieter aus diesem Grund unangemessen benachteiligt. Die Anwendung einer solchen Klausel kann auch nicht auf einen wirksamen Teil (Verwaltungskosten) reduziert werden. Ebenso intransparent sei der Begriff der Betreuung des Objekts, denn  es ist nicht ersichtlich, welche zusätzlichen Kosten davon erfasst und angefallen sein sollen.

Die Intransparenz der skizzierten Regelung bezieht sich auch auf die Abrechnung der im Mietvertrag daneben aufgeführten Verwaltungskosten. Zwar trifft es zu, dass der BGH den Begriff der Verwaltungskosten grundsätzlich als hinreichend transparent ansieht, soweit zu seiner Ausfüllung auf deren gesetzliche Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung abgestellt werden kann. Im Mietvertrag war aber ausdrücklich geregelt, dass die Abrechnung der vereinbarten Nebenkosten ihrem Umfang nach nicht auf die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten beschränkt sein solle und die Kosten der Verwaltung auch entsprechend umfassender definiert, indem davon auch die Kosten „der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals (einschließlich üblicher Personalneben- und –zusatzkosten) sowie der erforderlichen Sachaufwendungen“ miterfasst sein sollen. Um welche „üblichen“ Neben- und Zusatzkosten es sich in diesem Zusammenhang handelt, wird im Mietvertrag nicht weiter definiert, sodass sich die entsprechende Regelung ihrerseits als intransparent erweist. Für eine teilweise Aufrechterhaltung der entsprechenden Formularklausel sei vor diesem Hintergrund kein Raum.

Dem Vermieter hat es auch nicht geholfen, dass er im Verlaufe des Rechtsstreits die Tätigkeiten des Centermanagers, dass des Deputy Managers, des Marketingmanagers und der Centersekretärin nachträglich transparent gemacht hat, indem er die Stellenbeschreibungen für diese Mitarbeiter vorgelegt hat. Auch insoweit ist nämlich auf die dem Vertragspartner des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses erkennbaren tatsächlichen Verhältnisse abzustellen und nicht auf spätere Erläuterungen, aus denen sich im Übrigen nicht zwingend ergibt, dass sich die abgerechnete Tätigkeit der entsprechend eingesetzten Personen im Rahmen der jeweiligen Stellenbeschreibung hält.