Project Description

OLG Dresden, Urteil vom 30.08.2023 – 5 U 547/23 – „Verzugszinssatz bei Guthaben und Rückzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen“

Gelegentlich streiten Parteien eines gewerblichen Mietvertrages über die Höhe des Verzugszinssatzes bei Guthaben und Rückzahlungsansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen. Voraussetzung für eine Verzinsungspflicht des Vermieters ist zunächst, dass er sich mit der Auszahlung eines Guthabens oder der Rückzahlung eines vom Mieter errechneten Saldos einer unrichtigen Nebenkostenabrechnung in Verzug befindet. Im Regelfall muss der Vermieter also gemahnt worden sein (§ 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Bei einem Guthaben des Mieters kommt der Vermieter allerdings auch dann in Verzug, wenn im Mietvertrag eine Fälligkeitsregelung enthalten ist, beispielsweise des Inhalts, dass Salden aus Nebenkostenabrechnungen binnen eines Monats ab Zustellung der Nebenkostenabrechnung auszugleichen sind. Dann kommt der Zahlungspflichtige ohne Mahnung gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug.

Für Rechtsgeschäfte, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, beträgt der Verzugszinssatz für Entgeltforderungen gemäß § 288 Abs. 2 BGB neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Liegt keine Entgeltforderung vor oder ist ein Verbraucher beteiligt, dann beläuft sich der Verzugszinssatz gemäß § 288 Abs. 1 BGB auf fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz.

Mit Urteil vom 30.08.2023 – 5 U 547/23 – hat das OLG Dresden entschieden, dass bei dem Anspruch des Mieters auf Auszahlung eines Guthabens und dem Anspruch auf Rückzahlung zu viel bezahlter Vorauszahlungen der Zinssatz fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz beträgt. Der erhöhte Zinssatz von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus § 288 Abs. 2 BGB greift nicht ein, weil sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Vorauszahlungen wegen unterbliebener Abrechnung als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens keine Entgeltforderungen im Sinne von §§ 286 Abs. 3 S. 1, 288 Abs. 2 BGB sind. Das OLG Dresden beruft sich insoweit auf Urteile in Rechtsstreitigkeiten, in denen die SRF Rechtsanwälte den jeweiligen Mieter vertreten haben, nämlich OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022, 3 U 118/20 und KG, Urteil vom 01.12.2020, 8 U 50/21 (ebenso Ernst in Münchner Kommentar zum BGB, 9. Aufl., § 286 Rn. 99).

Anders verhält es sich hingegen bei Zahlungsansprüchen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung. Insoweit handelt es sich um Entgeltforderungen, die ab Verzugseintritt mit neun Prozentpunkten über den Basiszinssatz zu verzinsen sind, wenn am Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist.