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BGH, Urteil vom 26.09.2025 – V ZR 206/24 – „Verwalterwechsel zum 1. Januar – wer ist für die Jahresabrechnung zuständig?„

Der Bundesgerichtshof hat die umstrittene Frage entschieden, wer die Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erstellen hat, wenn zum Jahreswechsel auch der Verwalter wechselt. Im entschiedenen Fall war eine Verwalterin bis zum 31.12. im Amt, ab dem 1.1. wurde ein neuer Verwalter bestellt. Die Gemeinschaft verlangte von der früheren Verwalterin die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr, diese berief sich jedoch darauf, dass nun der neue Verwalter zuständig sei.

Nach Auffassung des BGH trifft die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche. Der Verwalter handelt insoweit als ihr ausführendes Organ. Maßgeblich ist daher, welcher Verwalter im Zeitpunkt des Entstehens der Abrechnungspflicht bestellt ist. Die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht am 1. Januar des folgenden Kalenderjahres; der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31. Dezember des Vorjahres geendet hat, ist nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet, so der BGH.

Ist am 1. Januar demnach ein neuer Verwalter bestellt, obliegt diesem die Erstellung der Jahresabrechnung für das vergangene Jahr. Der am 31.12. ausgeschiedene Verwalter ist zur Erstellung der Abrechnung grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. Etwas anderes gilt nur, wenn im Verwaltervertrag ausdrücklich Abweichendes vereinbart wurde, dass nämlich der bisherige Verwalter auch nach Ende seiner Amtszeit noch die Jahresabrechnung für das letzte von ihm betreute Jahr erstellt, obwohl er demnach zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht nicht mehr im Amt war. Dann schuldet er die Erstellung der Abrechnung aus Vertrag und nicht als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.