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OLG Bremen, Beschluss vom 26.6.2023 – 3 U 41/23 – „Offenbarungspflichten in Bezug auf Vorschäden“

Der Feststellung und Verkündung eines Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter kommt neben der konstitutiven auch eine inhaltsfixierende Bedeutung zu. Wenn Fehler passieren, demnach das Beschlussergebnis unrichtig festgestellt oder unrichtig verkündet ist, ist eine Anfechtungsklage verbunden mit der positiven Feststellungsklage (sogenannte Beschlussfeststellungsklage) zu erheben. Durch das Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 hat sich nichts geändert, so der BGH.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gab es mehrere Häuser, an einem der Häuser war ein Balkon stark sanierungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer des von der Balkonreparatur betroffenen Hauses stimmten mehrheitlich für den Beschlussantrag, mit welchem die Sanierung beschlossen werden sollte, die anderen Wohnungseigentümer dagegen. Der Verwalter stellte fest, dass die Sanierung des Balkons durch Mehrheitsbeschluss abgelehnt wurde. Die Kläger verlangen, den Beschluss für ungültig zu erklären und festzustellen, dass der beantragte Beschluss zustande gekommen ist, da die Eigentümer der anderen Häuser nach den Vorgaben der Teilungserklärung nicht stimmberechtigt waren.

Es ist zwar richtig, dass die Eigentümer der anderen Häuser nicht stimmberechtigt waren, weshalb die Eigentümerversammlung mehrheitlich die Sanierung beschlossen hat, was dem Verkündungsergebnis widerspricht. Dennoch hatte die Klage keinen Erfolg. Denn im Rahmen einer solchen Beschlussfeststellungsklage kann die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Anfechtungsgründe einredeweise geltend machen. Die Anfechtungsgründe können auch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden, obwohl diese gemäß § 44 Abs. 1 S. 1 WEG nicht befugt ist, eine Beschlussanfechtungsklage zu erheben, sondern dies allein den Wohnungseigentümern vorbehalten bleibt. Dies entspricht dem gesetzgeberischen Ziel des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes, durch geänderte Verfahrensvorschriften eine effiziente Streitbeilegung zu fördern und Prozesse mit einer Vielzahl von Beteiligten möglichst zu vermeiden, so der BGH.

Der Bundesgerichtshof meint, dass die Klage unbegründet ist, weil der begehrte Beschlussinhalt ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Denn es gab bereits ein rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichtes über eine Beschlussersetzung. Der von den Klägern begehrte Beschluss zur Feststellung wäre damit ein abändernder Zweitbeschluss. Eine solche Neuregelung durch Zweitbeschluss entspricht aber nach Auffassung des BGH nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sich die tatsächlichen Umstände nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung im Vorprozess verändert haben, was vorliegend nicht zutraf, weshalb die Revision der Kläger gegen die Klageabweisung zurückgewiesen wurde.

Der Bundesgerichtshof klärt damit einige strittige Fragen, wie mit Fehlern bei der Feststellung und Verkündung von Beschlüssen umzugehen ist, welche Voraussetzungen Zweitbeschlüsse haben müssen und schafft Rechtssicherheit.