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BGH, Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14– “Nicht zu lange mit der Verwertung der Sicherheit warten“

Der Kläger war von 2002 bis zum 31.05.2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Erfurt. Zu Beginn des Mietverhältnisses wurde ein Kautionssparbuch über EUR 695,36 eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und das Sparbuch an die Beklagte als Mietsicherheit übersandt. Die dem Kläger für die Jahre 2006-2009 erteilten Betriebskostenabrechnungen wiesen jeweils Nachzahlungsbeträge zu Gunsten der Beklagten von insgesamt EUR 959,57 aus, welche noch offen waren.

Am 28.12.2012 begehrte der Kläger die Pfandfreigabe und die Rückgabe des Sparbuches. Die Beklagte hat sich demgegenüber auf die aus ihrer Sicht bestehenden Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt EUR 959,57 berufen und diesen Betrag gleichzeitig im Wege der Widerklage geltend gemacht. Beide Parteien berufen sich auf die Einrede der Verjährung. Die Klage wurde vom Amtsgericht abgewiesen und Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die Revision hatte dagegen Erfolg.

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe der Sicherheit entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters. Dieser wird erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen ist, demnach zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann.

Demnach war der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit nicht mit Ablauf des Monats November 2009 fällig, wie von den Vorinstanzen angenommen. Denn zu diesem Zeitpunkt standen der beklagten Vermieterin noch Nachzahlungen aus den Betriebskostennachforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2006-2008 zu. Am 31.12.2012 waren jedenfalls alle Nachzahlungsbeträge dieser Abrechnungsperioden verjährt.

Der Bundesgerichtshof hatte die Frage zu entscheiden, ob trotzdem der beklagte Vermieter sich noch aus der Sicherheit nach dem 31.12.2012 befriedigen konnte. Dies wird vom Bundesgerichtshof unter Hinweis auf § 216 Abs. 1 und Abs. 3 BGB verneint. Zwar hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwertungsrecht besteht aber nicht, wenn es sich um sogenannte wiederkehrende Leistungen handelt. Der Bundesgerichtshof wertet die Ansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen als wiederkehrende Leistungen. Unter anderem wird dies damit begründet, dass der Vermieter über die Betriebskosten jährlich gemäß § 556 Abs. 3 S. 1 BGB abzurechnen hat.

Dem Vermieter ist damit anzuraten, sich aus der Mietsicherheit zeitnah zu befriedigen, ansonsten droht die Verjährung seiner Ansprüche mit der Folge, dass die Mietsicherheit zurückgegeben werden muss.