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Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.04.2021 – VIII ZR 5/20 – “Neues zur Mieterhöhung nach Modernisierung“
Wenn untrennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären, entschied der Bundesgerichtshof am 28.04.2021. Der Vermieter hat im Jahr 2017 dem Mieter verschiedene Arbeiten zum Zwecke der Modernisierung des Mietobjektes angekündigt. Neben verschiedenen weiteren Maßnahmen sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Dauer der Arbeiten wurde mit 25 Wochen angegeben und die voraussichtliche Mieterhöhung mit Eur 235,00 pro Monat. Im Juni 2018 erklärte der Vermieter sodann nach zwischenzeitlich zahlreich durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 01.09.2018 um Eur 232,07. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren aber noch nicht erneuert. Der Einbau dieser Türen erfolgte erst im November 2018. Kosten hierfür wurden der Berechnung der Mieterhöhung aber nicht zugrunde gelegt. Die Mieter sind der Ansicht, dass die Mieterhöhungserklärung unwirksam ist, da zum Zeitpunkt ihres Zugangs die Wohnungseingangstüren noch nicht eingebaut gewesen sind und daher die Modernisierungsmaßnahmen nicht abgeschlossen waren.
Der Bundesgerichtshof folgt dieser Ansicht nicht. Denn die Mieterhöhungserklärung vom Juni 2018 war wirksam. Der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen steht einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nicht entgegen, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den bereits ausgeführten Maßnahmen trennbar ist. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch die §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen, so der Bundesgerichtshof. Der Bundesgerichtshof hat auch die Auffassung des Berufungsgerichtes nicht beanstandet, dass der noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren im Juni 2018 von den übrigen Baumaßnahmen tatsächlich trennbar ist. Dagegen spricht auch nicht die Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Die Ankündigung ist bereits für die Mieterhöhung nicht konstitutiv. Der Bundesgerichtshof hat daher bestätigt, dass der Mieter zur Mietzahlung aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom Juni 2018 verpflichtet gewesen ist. Wenn sich Modernisierungsmaßnahmen zeitlich in die Länge ziehen, kann vom Vermieter geprüft werden, ob bereits abgeschlossene Maßnahmen trennbar sind, um bereits vor Abschluss der Gesamtmaßnahme die Miete zu erhöhen.