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BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 329/14 – “Kürzungsmöglichkeiten bei fehlerhafter Verbrauchsermittlung“

Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung. In diesem Gebäude wird in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch andere Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 brachte die klagende Vermieterin bezüglich der Heizkosten in den Wohnungen, die mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger gelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Daraufhin kürzte die Klägerin den sich aus der Heizkostenabrechnung für die Beklagte ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 % und zog diesen Betrag ab. Den Restsaldo hat die Vermieterin eingeklagt.

Die Vorinstanzen haben die Klagen abgewiesen. Die Revision der Vermieterin hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führt in den Entscheidungsgründen aus, dass die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2010 nicht den Vorschriften der Heizkostenverordnung entspricht. Denn in dem Objekt gibt es zwei unterschiedliche Nutzergruppen. In einem Teil der Wohnungen sind Heizkostenverteiler installiert, in dem anderen Teil wird der Wärmeverbrauch durch Wärmemengenzähler erfasst. Für die ordnungsgemäße Abrechnung hätte deshalb nach § 5 Abs. 2 S. 1 der Heizkostenverordnung zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen.

Dieser Fehler führt aber nicht zu einer Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung, sondern zu einem Kürzungsrecht der Mieterin gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkV. Rechtsfehlerhaft hat jedoch das Berufungsgericht angenommen, dass in diesem Fall der Vermieter zu Erstellung einer neuen Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen verpflichtet ist, auf deren Basis sodann die Kürzung vorzunehmen ist. Denn bereits nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung liegt die Annahme fern, dass der Vermieter die Vorlage einer neuen, auf der Grundlage der Wohnflächen erstellten Kostenberechnung schuldet. Vielmehr ist laut Wortlaut davon auszugehen, dass die fehlerhaft ermittelten Kosten die Basis des Kürzungsrechtes darstellen. Auch entspricht es dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erstellten Abrechnung vorzunehmen. Zweck der Heizkostenverordnung ist es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinsparung zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden. Es ist somit Kernforderung der Heizkostenverordnung, den individuellen Energieverbrauch zu erfassen. Somit ist grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, auch wenn sie nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entspricht, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lässt. Ausnahmen sind nur dann anzuerkennen, wenn der in Ansatz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten nicht wenigstens annähernd abbildet oder der Verbrauch nicht erfasst wurde und auch nicht mehr erfasst werden kann.

Klargestellt hat der Bundesgerichtshof ebenfalls, dass das Kürzungsrecht aus dem gesamten Kostenanteil zu berechnen ist und nicht etwa lediglich aus dem Verbrauchsanteil. Denn gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung hat der Nutzer das Recht „den auf ihn entfallenden Anteil“ um 15 % zu kürzen.