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BGH, Urteil vom 14.11.2018 – VIII ZR 109/18 – “Kündigungsschutzklausel im Kaufvertrag wirkt zugunsten des Mieters“
Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer Wohnung in Bochum, welche 2012 von den Klägern von der Stadt Bochum erworben wurde. Die Kläger sind in den Mietvertrag nach § 566 BGB eingetreten. Bezüglich dieser Wohnung erhielt der Kaufvertrag eine Regelung, die die Stadt Bochum als ursprünglicher Eigentümer und Vermieter für eine Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendete und nach den Inhalt den jeweiligen Mieter ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt und eine Kündigung wegen Eigenbedarfes oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ausgeschlossen wurde.
Im Jahr 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis nach § 573a Absatz 1 S. 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung des Vermieters vorsieht, wenn dieser zusammen mit dem Mieter ein Gebäude mit wie im vorliegenden Fall nicht mehr als zwei Wohnungen selbst bewohnt. Die Räumungsklage hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter einen sogenannten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) darstellen, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuen Vermieter einräumt und die ausgesprochene Kündigung ausschließt. Durch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechtes wird zum Ausdruck gebracht, dass den Mietern eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Für diese naheliegende Auslegung hat der Bundesgerichtshof auch die Tatsache hinzugezogen, dass eine hohe Schutzbedürftigkeit der beklagten Mieter als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer bestanden. Es war ein möglichst umfassender Schutz der Mieter gewollt.
Es ist auch nicht anders zu entscheiden, wenn es sich bei dieser Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Stadt Bochum gehandelt haben sollte, da diese Regelung die Käufer (und damit neuen Eigentümer und neuen Vermieter) nicht unangemessen benachteiligt, da sie eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses darstellt.
Auch wenn diese Entscheidung im Zusammenhang mit kommunalem Eigentum ergangen ist, sollte man möglichst die Kündigung einschränkenden Regelungen im Kaufvertrag, auch wenn der Mieter an diesen Regelungen nicht beteiligt ist, vermeiden, um später sich der Kündigungsmöglichkeit nicht zu begeben.