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OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2025 – 10 U 65/24 – „Kündigung eines Gewerberaummietvertrags per E-Mail„

Das Oberlandesgericht Düsseldorf befasste sich mit Urteil vom 18.12.2025 – 10 U 65/24 – mit der Frage, ob eine Kündigung eines Gewerbemietvertrags per E-Mail auch dann wirksam ist, wenn die Mietvertragsparteien im Mietvertrag vereinbarten, dass eine Kündigung der Schriftform bedarf.

Die gesetzliche Schriftform gemäß § 126 BGB setzt voraus, dass eine Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet wurde. Für die vertraglich vereinbarte Schriftform heißt es in § 127 Abs. 2 BGB, dass die telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag der Briefwechsel zur Wahrung der in einem Vertrag vereinbarten schriftlichen Form genügt, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“. Anders als im Wohnungsmietrecht erfordert das Gesetz bei der Kündigung eines Gewerberaummietvertrages nicht die Einhaltung einer Form. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird deshalb in den meisten gewerblichen Mietverträgen vereinbart, dass Kündigungen der Schriftform bedürfen.

Nachdem im Mietvertrag der Parteien die Schriftform vereinbart war genügt für die Kündigung die telekommunikative Übermittlung, soweit nicht ein anderer  Wille anzunehmen ist. Für eine telekommunikative Übermittlung ist ein Telefax oder E-Mail, nicht aber eine fernmündliche Übermittlung ausreichend. Eine eigenhändige Unterschrift ist weder möglich noch erforderlich. Aus der Erklärung muss sich aber unzweideutig ergeben, von wem die Erklärung abgegeben worden ist. Der Text muss so zugehen, dass er dauerhaft aufbewahrt werden oder der Empfänger einen Ausdruck anfertigen kann. Da es auf eine eigenhändige Unterschrift nicht ankommt genügt auch die Übergabe einer Kopie des Kündigungsschreibens.

In dem Fall, den das Oberlandesgericht Düsseldorf zu entscheiden hatte, war die Kündigung per E-Mail also wirksam, „soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist“. Im Wege der Auslegung war somit zu ermitteln, ob die Vertragsparteien mit „Schriftform“ die gesetzliche Schriftform (mit eigenhändiger Unterschrift) gemeint haben. Ergibt die Auslegung keine Anhaltspunkte dafür, dass die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform gewollt war, greift die Auslegungsregel des § 127 BGB, wonach die telekommunikative Übermittlung genügt.

Im Streitfall war nichts dafür ersichtlich, dass die Parteien mit „Schriftform“ im Sinne der mietvertraglichen Kündigungsregelung die gesetzliche Schriftform meinten. Bereits dies hätte ausgereicht, um zum Ergebnis zu kommen, dass die Kündigung per E-Mail wirksam war. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte aber noch zusätzlich – ohne dass dies meines Erachtens erforderlich gewesen wäre – darauf ab, dass die Parteien mehrfach hinsichtlich einer Verlängerung des Mietverhältnisses per E-Mail miteinander kommuniziert haben und auch auf diesem Wege Vereinbarungen getroffen haben. So hatte die Mieterin mit einem E-Mail erklärt, das Angebot der Vermieterin zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses anzunehmen, wobei die Vermieterin ihrerseits per E-Mail die vereinbarte Verlängerung bestätigte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellt darauf ab, dass die Parteien im Verlaufe des Vertragsverhältnisses wesentliche Absprachen per E-Mail getroffen bzw. bestätigt haben, sodass ein anderer Wille im Sinne des § 127 Abs. 2 BGB, der einer Wahrung der Schriftform durch eine telekommunikative Übermittlung entgegensteht, nicht angenommen werden konnte.