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BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14 – “Können Ansprüche bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit verjähren oder verwirken?”
Der Beklagte ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihm gehört unter anderem die Einheit Nr. 1, welche in der Teilungserklärung als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ bezeichnet sind. Sie sind demnach nicht zu Wohnzwecken bestimmt. Der Beklagte nutzte diese Einheit selbst seit 1980 als Wohnraum und vermietet sie seit 1986 ebenfalls als Wohnung, wobei er nach 2007 zwei Neuvermietungen vorgenommen hat. Der klagende Wohnungseigentümer verlangt vom Beklagten die Unterlassung der Nutzung der Einheit Nr. 1 als Wohnung. Der Beklagte beruft sich auf Verjährung und Verwirkung des Anspruches.
Der Kläger hatte in allen drei Instanzen Erfolg und drang mit seinem Anspruch auf Unterlassung durch. Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG liegt vor, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken dann nicht gestattet ist, wenn die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert wird. Der Anspruch ist auch nicht verjährt, da solange die Nutzung anhält, die Verjährung auch nicht eintritt. Denn der Schwerpunkt der Störung liegt nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern darin, dass diese Nutzung aufrechterhalten wird.
Auch eine Verwirkung liegt nicht vor. Denn hierfür ist unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung notwendig. Eine solche ist jedenfalls dann nicht gegeben, weil es in jüngster Zeit (seit 2007) zwei Neuvermietungen gegeben hat. Eine solche Neuvermietung stellt in der Regel eine Zäsur und damit eine neue Störung dar. Durch die Neuvermietung setzt der Wohnungseigentümer eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Für die Zukunft können die übrigen Wohnungseigentümer eine der Teilungserklärung entsprechenden Nutzung daher einfordern, auch wenn sie hiervon zuvor möglicherweise aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis Abstand genommen haben.