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OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2025 – 14 U 103/20 – „Innenputz gehört nicht zu „Dach und Fach“„

Mit Urteil vom 16.10.2025 – 14 U 103/20 – befasste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main mit der Frage, ob Innenputz zu „Dach und Fach“ gehört. Im gewerblichen Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache an „Dach und Fach“ zuständig ist. Im Übrigen verpflichtete sich der Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache auf seine Kosten. Seit dem Jahr 2009 lösen sich an tragenden Wänden und Geschossdecken der Mietsache Beton und Putz ab. Die Parteien streiten darüber, wer die Schäden auf seine Kosten beheben muss.

Das Oberlandesgericht Frankfurt entscheidet, dass der Mieter für die Sanierung verantwortlich ist. Zwar trifft grundsätzlich den Vermieter nach § 535 Abs. 2 S. 2 BGB die Instandsetzungspflicht, also die Pflicht, den vertrags- und ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache durch Reparatur von Schäden oder Erneuerung nicht reparaturfähiger Teile und Einrichtungen wieder herzustellen. Im Streitfall sei aber der Mieter für die Sanierung verantwortlich, weil er im Mietvertrag die Instandsetzungsverantwortung für den Innenputz übernommen hat. Die Mietvertragsparteien haben eine vom Gesetz (§ 535 Abs. 2 S. 2 BGB) abweichende Regelung getroffen. Hiernach ist der Vermieter nur für die Instandsetzung an „Dach und Fach“ verantwortlich. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Frankfurt fallen die großflächigen Putzablösungen an tragenden Wänden und Decken nicht unter den Begriff „Fach“. Die Auslegung von Verträgen bestimmt sich nach §§ 133, 157 BGB. Trotz des in § 133 BGB enthaltenen Verbots der Buchstabeninterpretation hat die Auslegung vom Wortlaut der Erklärung auszugehen. Erst nach der Ermittlung des Wortsinns sind in einem zweiten Schritt die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, sofern sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen. Zu berücksichtigen ist auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck. Geboten ist eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung, wobei im Zweifel der Auslegung der Vorzug zu geben ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt (so Grüneberg, BGB, § 133 Rn. 14 ff.). Bei einer vom Wortlaut der Regelung ausgehenden Auslegung wird deutlich, dass die Parteien unter „Fach“ keine ausdrückliche Bestimmung zum Innenputz getroffen haben. Daher ist anhand der Begleitumstände, der Interessenlage und der Verkehrssitte zu bestimmen, was die Parteien bei Vertragsschluss gewollt haben. Soll der Bereich von „Dach und Fach“ bei dem Vermieter verbleiben und Instandsetzung und Instandhaltung im Rauminneren auf den Mieter übertragen werden, stellt sich die Frage einer konkreten Begriffsbestimmung. Insoweit hat sich eine eindeutige Definition des Begriffs „Dach und Fach“ in der Rechtsprechung noch nicht herausgebildet. Welche Gewerke vom Begriff „Dach und Fach“ erfasst werden, ist in Literatur und Rechtsprechung vielmehr umstritten (vgl. Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., Anhang zu § 584b, Rn. 106).

Im konkreten Fall hatten die Vertragsparteien im Mietvertrag versucht, den Begriff „Fach“ zu konkretisieren und im Mietvertrag diverse Gebäudebestandteile benannt, die zur Kategorie „Fach“ gehören sollen. Der Innenputz fand an keiner Stelle eine explizite Erwähnung. Geregelt wurde allerdings, dass „konstruktive Teile“ wie beispielsweise „tragende Innenwände“ und „Geschossdecken“ zur Kategorie „Fach“ gehören sollen. Das Oberlandesgericht Frankfurt führt aus, dass der Innenputz kein konstruktiver Teil des Gebäudes ist, sondern lediglich auf die tragenden Innenwände und Geschossdecken aufgebracht ist. Folglich gehöre der Innenputz nicht zu den tragenden Innenwänden und auch nicht zu den Geschossdecken.

Bei dem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, die nicht verallgemeinerungsfähig ist. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des jeweiligen Mietverhältnisses an. Unabhängig davon kann man nur nachdrücklich vor sogenannten „Dach und Fach“-Klauseln warnen, denn diese führen zur Rechtsunsicherheit und sind Quelle von Streitigkeiten. Vielmehr sollten die Mietvertragsparteien klar und verständlich in den Mietvertrag hineinschreiben, was sie wollen. Blumige Formulierungen sind zu meiden.