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Landgericht Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 – 5 O 353/14 – “Endrenovierungsklausel im Gewerbemietrecht”

Mit Urteil vom 04.08.2015 – 5 O 353/14 – hat das Landgericht Lüneburg entschieden, dass auch im Gewerbemietrecht die formularmäßige Überwälzung der Endrenovierungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werden.

Mietgegenstand sind zum Betrieb einer Buchhandlung genutzte Räume. Bei Vertragsbeginn im Jahre 2003 wurden die Räume in einem desolaten Allgemeinzustand übergeben. In einem Formularmietvertrag verpflichtete sich der Mieter, die Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Das Mietverhältnis endete am 31.12.2014. Der Mieter führte die Schönheitsreparaturen trotz Aufforderung durch den Vermieter mit Fristsetzung nicht durch. Die Klage des Vermieters auf Erstattung der Kosten der Schönheitsreparaturen wurde vom Landgericht Lüneburg mit zutreffender Begründung abgewiesen. Das Landgericht führt aus, dass der Vermieter nach der gesetzlichen Grundkonzeption des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache einhergehende Abnutzung zu tragen habe. Die gesetzliche Vorschrift sei zwar abdingbar, durch eine Formularklausel aber nur dann und insoweit, als diese einer Inhaltskontrolle standhält. In einem Formularmietvertrag ist eine Endrenovierungsklausel nicht grundsätzlich unzulässig. Eine unangemessene Benachteiligung, die nach § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel führt, liegt etwa vor, wenn der Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Renovierung verpflichtet wird (BGH NJW 2007, 3776). Die Anforderungen an die Wirksamkeit vorformulierter Klauseln in Mietverträgen wurden von der Rechtsprechung mehrfach verschärft. Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wohnraummiete ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn den Mietern ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird. Diese Voraussetzungen lagen auch im vom Landgericht Lüneburg entschiedenen Fall vor. Das Landgericht führt aus, dass die erwähnte neueste Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar Wohnraum betraf, jedoch bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur in Ausnahmefällen Veranlassung, Mietverträge über Gewerberäume anders als solche über Wohnraum zu beurteilen (BGH NJW 2005, 2006). Ein derartiger Ausnahmefall sei hier nicht ersichtlich. Die formularmäßige Regelung im Mietvertrag, wonach der Mieter eine Renovierung der unrenoviert und renovierungsbedürftig übernommenen Geschäftsräume schulde, sei deshalb unwirksam. Die Klage auf Schadensersatz des Vermieters wegen Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen wurde folglich abgewiesen.