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BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 – „Eisglätte auf gemeinschaftlichem Grundstück „

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.08.2025 entschieden, dass ein Vermieter auch dann für Verletzungen seines Mieters haftet, wenn dieser auf einem vereisten Weg stürzt, der zum Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Im konkreten Fall war eine Mieterin beim Verlassen des Hauses auf einem nicht gestreuten Weg ausgerutscht und hatte sich schwer verletzt. Die Vermieterin, die Eigentümerin einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft war, berief sich darauf, dass die Räum- und Streupflichten von der Eigentümergemeinschaft an eine Hausmeisterfirma übertragen worden seien und sie daher nicht hafte.

Während das Amtsgericht der Mieterin ein Schmerzensgeld zusprach, wies das Landgericht die Klage ab, weil die Verantwortung bei der Eigentümergemeinschaft liege. Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidung jedoch auf. Nach seiner Auffassung bleibt der Vermieter auch dann verpflichtet, für die Sicherheit der Wege zu sorgen, wenn er nicht Alleineigentümer ist. Diese Pflicht ergibt sich aus dem Mietvertrag, wonach der Vermieter dem Mieter den sicheren Gebrauch der Mietsache ermöglichen muss. Dazu gehört auch, dass Zugänge und Wege gefahrlos begehbar sind. Die Haftung des Vermieters entfällt nicht dadurch, dass die Eigentümergemeinschaft oder ein beauftragtes Unternehmen die Winterdienstarbeiten übernimmt.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Vermieter sich zwar Dritter zur Erfüllung seiner Pflichten bedienen kann, er aber nach § 278 BGB für deren Fehler wie für eigenes Verschulden einzustehen hat. Es kommt also nicht darauf an, ob der Vermieter die Verkehrssicherungspflicht persönlich erfüllt oder durch einen Hausmeisterdienst erfüllen lässt. Wenn dieser seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß wahrnimmt, haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter. Eine Beschränkung der Haftung auf ein bloßes Auswahl- oder Überwachungsverschulden, wie es das Landgericht angenommen hatte, lehnte der Bundesgerichtshof ab.

Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass sie sich im Schadensfall grundsätzlich an ihren Vermieter halten können, auch wenn sich der Unfall auf der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fläche ereignete. Vermieter von Eigentumswohnungen müssen dagegen beachten, dass sie ihren mietvertraglichen Pflichten auch dann nachkommen müssen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Winterdienst übernimmt. Sie bleiben rechtlich verantwortlich, dass dieser ordnungsgemäß durchgeführt wird.